Mua bán-sáp nhập là phương án tốt cho doanh nghiệp bất động sản?

Tập đoàn chuyên cung cấp các dịch vụ quản lý và đầu tư bất động sản Jones Lang LaSalle (JLL) vừa công bố một số thông tin đáng chú ý về M&A (mua bán và sáp nhập) bất động sản.

Doanh nghiệp thiếu vốn

Theo đó, M&A bất động sản đến hết quý III có sự chững lại về số lượng. Hiện có một số thương vụ gọi vốn từ nước ngoài vẫn đang trong giai đoạn đàm phán, rà soát pháp lý. Dù chưa chốt kết quả, đây vẫn là dấu hiệu tích cực của thị trường bất động sản Việt Nam. Điều này cho thấy thị trường bất động sản đang phát triển của Việt Nam có sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài, vì tiềm năng tăng trưởng, hiệu suất sinh lợi cao.

Chi phí sử dụng vốn của các chủ đầu tư Việt Nam có xu hướng gia tăng, nhằm bù đắp phần rủi ro trong bối cảnh Covid-19 đang tác động đến nền kinh tế. Nhiều doanh nghiệp bất động sản Việt Nam gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng thương mại. Dù lãi suất giảm, nhưng nhiều doanh nghiệp bất động sản không thỏa mãn được các điều kiện vay.

Thay vào đó, các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn qua phát hành trái phiếu với lãi suất dao động 7.9 – 13%, bình quân 10.5%, kỳ hạn 3-5 năm. Tuy nhiên, với doanh nghiệp bất động sản đưa ra mức lãi suất 13% (chưa bao gồm chi phí thu xếp vốn) cao gấp đôi so với ngân hàng thương mại (5.3 – 6.0%, kỳ hạn một năm), đó là áp lực lớn trong việc khai thác hiệu quả đòn bẩy tài chính nợ này.

Do đó, doanh nghiệp bất động sản vẫn tiếp tục kênh truyền thống của thị trường vốn thông qua hoạt động M&A. Nhà đầu tư tìm thấy được nhiều kênh đầu tư hơn, chẳng hạn tham gia đấu giá trực tiếp. UBND TP.HCM vừa chấp thuận cho Sở Tài nguyên và Môi trường triển khai thực hiện đấu giá 9 lô đất thuộc khu chức năng số 1 tại Thủ Thiêm. Trước đó, vào tháng 5, UBND TP cũng chấp thuận đề xuất phương án đấu giá khu đất tái định cư 38,4 ha nằm trong dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Một hình thức khác là mua tài sản thông qua công ty quản lý tài sản (VAMC) hoặc ngân hàng thương mại đang nhận thế chấp tài sản và đang nằm trong danh mục nợ xấu của ngân hàng. Ví dụ, khoản nợ hơn 4.000 tỷ đồng tại dự án Kenton Node đang được ngân hàng BIDV chào bán đấu giá.

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc cấp cao, Thị trường vốn Việt Nam, JLL, cho rằng những kênh đầu tư này không phải xa lạ với các nhà đầu tư, tuy nhiên, do những năm trước đây vẫn còn thiếu minh bạch thông tin, thiếu hành lang pháp lý nên rất ít tài sản giao dịch thành công. “Chúng tôi thấy vẫn còn nhiều khó khăn chủ quan lẫn khách quan. Cần cải thiện nhiều hơn tính minh bạch, công khai danh mục tài sản bao gồm những tài sản tốt, hiệu quả đầu tư cao. Ngân hàng cần hỗ trợ mạnh hơn nữa, nhà đầu tư cần linh hoạt hơn nữa, mới có nhiều giao dịch trong thời gian tới”, bà Khanh nói.

Thanh khoản thấp

Bất động sản công nghiệp đang có sức hút lớn nhất hiện nay khi Việt Nam dần trở thành trung tâm công nghiệp của Đông Nam Á. Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Pegatron, đối tác sản xuất có trụ sở ở Đài Loan của các tên tuổi như Microsoft, Apple, Sony, có kế hoạch đầu tư 1 tỷ USD xây dựng tổ hợp sản xuất tại khu công nghiệp Nam Đình Vũ, Hải Phòng.

Bên cạnh các nhà đầu tư công nghiệp như BWI, Logos, Mapletree, Boustead, có một số nhà đầu tư Nhật Bản đang quan tâm đến phân khúc bất động sản tiềm năng này. Nhu cầu tìm kiếm dự án quy mô hàng trăm ha để phát triển khu công nghiệp tổng thể từ các nhà đầu tư quốc tế đang ngày càng tăng.

Mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư là việc tìm được quỹ đất lớn phù hợp để phát triển nhà kho và xưởng xây sẵn cho thuê. Giá bất động sản công nghiệp tăng trong khi vẫn phải đảm bảo khoản đầu tư đạt lợi nhuận nhất định. Đó còn là sự cạnh tranh ngày càng tăng từ các nhà đầu tư mới và hiện hữu.

Số lượng giao dịch M&A trong phân khúc nhà ở có phần chững lại trong năm nay, do tác động của Covid-19, việc rà soát pháp lý kéo dài nhiều năm và việc kiểm soát chất lượng tín dụng vào bất động sản.

Một trong những thương vụ đáng chú ý công bố đầu năm là liên doanh giữa Mitsubishi Corporation (40%), Nomura Real Estate Development (40%) và Vingroup (20%) cùng phát triển phân khu 10.000 căn hộ tại Vinhomes Grand Park, quận 9, TP.HCM.

Giao dịch nổi bật khác là khoản đầu tư 650 triệu USD của nhóm nhà đầu tư do KKR dẫn dắt đổ vào Vinhomes. Ngoài ra, còn có sự hợp tác giữa Swire Properties với City Garden JSC cùng phát triển dự án khu dân cư cao cấp The River ở Thủ Thiêm, TP.HCM.

Ở phân khúc văn phòng, dù giá thuê ổn định và công suất thuê vẫn cao nhưng nhu cầu thuê mới và mở rộng diện tích văn phòng có phần chững lại. Phân khúc bán lẻ bị ảnh hưởng nặng nề khi các trung tâm mua sắm gặp khó khăn trong việc duy trì lượng khách hàng.

JLL cho biết, nhu cầu mua tài sản đang hoạt động vẫn còn cao đối với các nhà đầu tư cốt lõi (core investor) có chiến lược nắm giữ tài sản dài hạn và rất am hiểu thị trường và cấu trúc giao dịch tại Việt Nam. Các nhà đầu tư giá trị gia tăng (value add investor) vẫn đang tích cực tìm kiếm các cơ hội có mức giá giảm đáng kể để tạo ra lợi suất cao. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế toàn cầu bất ổn, các nhà đầu tư thận trọng hơn trong việc định giá tài sản, tăng kỳ vọng tỷ suất sinh lời. Điều này thường dẫn đến chênh lệch giá kỳ vọng giữa người bán và người mua.

Doanh nghiệp bất động sản hiện nay gặp khó về tính thanh khoản của thị trường. Các nhà đầu tư nước ngoài cũng thận trọng hơn trong việc rót vốn. Mua bán và sáp nhập không phải là cách duy nhất để phát triển doanh nghiệp, vì có nhiều lựa chọn thay thế khác để khai thác các nguồn vốn lớn hơn. Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn cần chủ động để sẵn sàng tham gia vào thị trường vốn đầy tiềm năng này lẫn thách thức này.

Thuận Huy