Xung đột luật làm tắc việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở

Nguyên nhân ách tắc về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được nhận định là do xung đột giữa một số quy định pháp luật.

Nghị định số 30/2021/NĐ-CP vừa được ban hành và có hiệu lực kể từ ngày 26/3/2021 và Nghị định 49/2021/NĐ-CP cũng vừa được ban hành và có hiệu lực kể từ ngày 01/4/2021, đã làm ách tắc việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.

Xung đột pháp luật giữa Luật Nhà ở 2014 với Luật Đất đai 2013

Xung đột pháp luật xảy ra do Luật Nhà ở 2014 sử dụng từ “đất ở” trong cụm từ “nhận chuyển quyền sử dụng đất ở”, hoặc “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác”.

Trong khi đó, Luật Đất đai sử dụng từ “đất” để chỉ chung các loại đất trong các quy phạm pháp luật như “nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Luật Đầu tư 2020 cũng sử dụng từ “đất” trong cụm từ “có quyền sử dụng đất” thống nhất với Luật Đất đai.

Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 quy định nhà đầu tư phải “1. Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở (…); 4. Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”.

Quy định của Luật Nhà ở không thống nhất và xung đột với Điểm b Khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013 cho phép “b) Tổ chức kinh tế (…) được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này” và Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai quy định;

“2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.

Hoặc Khoản 1 Điều 193 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp thì tổ chức kinh tế phải “1. Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án”.

Xung đột pháp luật giữa Luật Nhà ở 2014 với Luật Đầu tư 2020

Quy định trên đây của Luật Nhà ở cũng không thống nhất và xung đột với Điểm a Khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 quy định “cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” trong trường hợp “nhà đầu tư có quyền sử dụng đất”.

Xung đột pháp luật giữa Luật Nhà ở 2014 với Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020

Điểm d Khoản 2 Điều 7 Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 đã quy định lựa chọn chủ đầu tư: “d) Đối với dự án sử dụng nguồn vốn đầu tư hợp pháp của tổ chức, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại các điểm a, b và c khoản này (sau đây gọi là dự án sử dụng vốn khác) mà pháp luật về đầu tư có quy định phải lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện dự án, chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận”.

Có thể hiểu là sau khi nhà đầu tư đã có văn bản “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” thì nhà đầu tư đó là chủ đầu tư nếu hội đủ các điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014.

___________

Bài liên quan

Đề xuất xây nhà ở thương mại theo hình thức đối tác công tư