Thị trường nhà ở chuyển dịch mạnh, doanh nghiệp bất động sản đang làm gì?

2026 được dự báo là năm chứng kiến sự chuyển dịch mạnh mẽ của thị trường nhà ở từ đầu cơ sang phục vụ nhu cầu thực, trong đó nhà ở xã hội và căn hộ giá vừa túi tiền là lõi phát triển chính.

Doanh nghiệp cần làm gì? Tối ưu sản phẩm đúng nhu cầu, quản lý tài chính chặt, tận dụng công nghệ để cạnh tranh hiệu quả, và gì nữa?

Tổng quan thị trường

Giá nhà vẫn tăng, nhưng chậm hơn so với giai đoạn trước và dịch chuyển theo chất lượng sống, vị trí và hạ tầng. Nhà ở thực thu hút hơn phân khúc cao cấp.

Có sự dịch chuyển, nguồn cung nhà ở thương mại và nhà ở xã hội tăng mạnh, đặc biệt sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả trung bình của người dân.

Trong đó, nhà ở xã hội và căn hộ giá vừa túi tiền đóng vai trò ngày càng quan trọng trong điều tiết thị trường.

Nhà ở xã hội: Thị trường nhà ở trong năm dự kiến có thêm khoảng 160.000 căn nhà ở xã hội trên cả nước, góp phần cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình.

Nhà ở xã hội không chỉ đáp ứng nhu cầu thực mà còn giảm sức ép lên phân khúc nhà ở thương mại, làm dịu các đợt tăng nóng giá nhà.

Căn hộ trung cấp và bình dân: Theo dự báo, căn hộ và nhà riêng trong khu đô thị vừa túi tiền sẽ dẫn dắt thị trường nhà ở, do thanh khoản tốt và nhu cầu mua để ở vẫn cao.

Nhà riêng và biệt thự: Phân khúc này vẫn hấp dẫn nhưng tốc độ tăng giá và thanh khoản không mạnh như nhà ở vừa túi tiền.

Doanh nghiệp cần làm gì?

Dựa trên diễn biến thị trường trong nước và quốc tế, doanh nghiệp buộc phải có hành động chiến lược thiết thực.

Tái cấu trúc và củng cố nội lực doanh nghiệp. Tập trung vào năng lực tài chính và quản trị rủi ro để vượt qua giai đoạn sàng lọc khốc liệt, khi doanh nghiệp yếu dễ bị đào thải. Thị trường năm nay dự báo phân hóa mạnh, không còn là sân chơi của nhà đầu tư tay ngang.

Doanh nghiệp cần tái cấu trúc hoạt động, giảm đòn bẩy nợ, quản lý dòng tiền chặt chẽ và tăng hiệu quả vận hành để trụ vững trong chu kỳ mới.

Tận dụng chính sách mới và pháp lý rõ ràng. Năm 2025 – 2026 có nhiều cải thiện khung pháp lý bất động sản, với các luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được thông qua, giúp thị trường minh bạch hơn và giảm rủi ro pháp lý.

Doanh nghiệp cần chủ động nắm bắt các quy định mới, tối ưu hóa thủ tục pháp lý và đăng ký dự án, hạn chế việc tắc nghẽn dự án kéo dài.

Chuyển dịch sang phân khúc phù hợp và có nhu cầu thực. Nhu cầu thực về nhà ở và nhà cho thuê có khả năng tăng nhờ chính sách nhà ở xã hội.

Doanh nghiệp ưu tiên phát triển nhà giá vừa và thấp tầng tại các đô thị lớn hoặc vùng vệ tinh, thay vì chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp vốn dễ chịu rủi ro khi tín dụng thắt chặt.

Đẩy mạnh mảng bất động sản công nghiệp và logistics. Bất động sản công nghiệp được dự báo tăng tốc mạnh trong năm nay, với nguồn vốn FDI được gia tăng và hạ tầng mở rộng. Đây là phân khúc ít bị phụ thuộc vào đầu cơ và có nền tảng kinh tế thật.

Doanh nghiệp có thể mở rộng đầu tư vào kho, nhà xưởng, khu công nghiệp có hạ tầng tốt, phục vụ dòng vốn FDI vào sản xuất.

Áp dụng công nghệ và dữ liệu trong quản lý và bán hàng. Xu hướng toàn cầu cho thấy số hóa, AI, công nghệ ngày càng quan trọng trong kinh doanh bất động sản, từ quản lý dự án, định giá đến hỗ trợ bán hàng và chăm sóc khách hàng.

Các doanh nghiệp tiên phong ứng dụng hệ thống dữ liệu, AI phân tích nhu cầu khách hàng và mô phỏng dự án sẽ nâng cao khả năng cạnh tranh.

Hợp tác chiến lược và liên kết dự án. Trong bối cảnh cạnh tranh và vốn bị kiểm soát chặt, liên minh liên doanh, liên kết giữa các nhà phát triển, quỹ đầu tư và đối tác tài chính giúp chia sẻ rủi ro, huy động vốn hiệu quả hơn.

Các tập đoàn có thể hợp tác với quỹ tài sản đầu tư để tăng tính thanh khoản và thu hút vốn dài hạn.

Tập trung vào trải nghiệm khách hàng và minh bạch giao dịch. Nhu cầu mua nhà để ở dẫn tới yêu cầu minh bạch về pháp lý, chi tiết dự án, chi phí và dịch vụ sau bán hàng.

Doanh nghiệp cần xây dựng thương hiệu uy tín, thúc đẩy dịch vụ hậu mãi, quản lý vận hành tốt để thu hút khách hàng dài hạn.