3 lý do khiến doanh nghiệp địa ốc cạn tiền nhưng vẫn không hạ giá bán

Dòng tiền cạn kiệt, tắc thanh khoản là vấn đề lớn đối với hầu hết các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian vừa qua. Ảnh: Trọng Hiếu.

Tại tọa đàm “Điểm sáng đầu tư năm 2023” ngày 15/2 do FiinGroup phối hợp với Tạp chí Kinh tế Việt Nam/VnEconomy tổ chức, chuyên gia Đào Phúc Tường cho biết trong bối cảnh tắc thanh khoản, có 3 lý do khiến các doanh nghiệp bất động sản không chịu giảm giá để kích hoạt dòng tiền trên thị trường tham gia.

Thứ nhất, đa phần doanh nghiệp bất động sản đều có nhà đầu tư ruột của mình. Năm ngoái, FiinGroup đưa ra định nghĩa nhà đầu tư F0 tức là nhà đầu tư mua từ giai đoạn đầu của dự án từ trực tiếp nhà đầu tư. Một khi giảm giá thì chính F0 này bị ảnh hưởng.

Thứ hai, về tài sản đảm bảo, ông Tường cho biết, 70% giá trị tài sản đảm bảo của doanh nghiệp tại ngân hàng là bất động sản. Nếu các đơn vị này điều chỉnh giảm giá bán sẽ ảnh hưởng ngay đến giá trị tài sản đảm bảo ở ngân hàng. Khi đó, ngân hàng sẽ yêu cầu các công ty này phải bổ sung tài sản đảm bảo để đáp ứng tỷ lệ an toàn rủi ro. Song, điều này lại liên quan đến vấn đề liệu các doanh nghiệp bất động sản có còn tài sản đảm bảo để bổ sung hay không.

Thứ ba, là tính pháp lý, nhiều dự án có vấn đề pháp lý, có giảm giá thì công ty bất động sản cũng chẳng bán được.

“Về mặt logic, cần tiền thì phải giảm giá nhưng đó là ba yếu tố tế nhị mà các doanh nghiệp bất động sản cần phải cân nhắc. Thực tế trên thị trường nhiều công ty giảm giá rồi, giá sơ cấp giảm 20-30% so với giá ở vùng đỉnh”, ông Đào Phúc Tường nhấn mạnh.

Tương tự, ông Lê Hồng Khang – Giám đốc Xếp hạng Tín nhiệm FiinRatings cho biết, việc tắc nghẽn pháp lý của các dự án dở dang đã làm nguồn cung trên thị trường bị hạn chế, đẩy chi phí và giá bán sản phẩm lên cao hơn rất nhiều so với thời điểm trước đó. Do đó, ông cho rằng giải pháp căn cơ nhất hiện tại là cấp phép mới cho các dự án nhà ở thương mại, từ đó tạo tiền đề, cơ sở cho tất cả các chủ thể trên thị trường có phương án hành động tiếp theo.

Ngoài ra ông Lê Hồng Khang còn cho rằng khi lãi suất hạ nhiệt, kỳ vọng lợi tức cho người thuê nhà sẽ gia tăng và sẽ đến lúc một điểm trung hòa và giúp bức tranh của ngành bất động sản có thể sáng sủa hơn. Cùng với đó, chắc chắn thị trường bất động sản sẽ cần có sự hỗ trợ rất cấp thiết đến từ chính sách của cơ quan chức năng để từ đó có thể gỡ được những nút thắt quan trọng hiện nay.

Cùng chung quan điểm, PGS.TS. Phạm Thế Anh, chuyên gia Kinh tế – Vĩ mô, Giảng viên trường Đại học Kinh tế Quốc dân nhận định, hai nhân tố giúp thị trường bất động sản hấp dẫn, sôi động hơn thời gian tới và giải quyết tình trạng tắc nghẽn thanh khoản trầm trọng như hiện nay, đó là giải quyết vấn đề pháp lý và hạ nhiệt lãi suất.

Theo chuyên gia này, tình trạng tắc nghẽn pháp lý diễn ra trong thời gian dài khiến hàng trăm dự án không được phê duyệt, gây khó khăn cho nguồn cung thị trường, ảnh hưởng đến phương án tài chính của chủ đầu tư.

Cũng theo chuyên gia đến từ Đại học Kinh tế Quốc dân, nếu loại trừ tất cả những rủi ro nội tại, đặt trong mối quan hệ tương quan giữa tình hình lạm phát ở Việt Nam hiện nay cũng như khả năng bảo vệ đồng nội tệ và sức ép lãi suất từ bên ngoài, dư địa hạ lãi suất của Việt Nam để hỗ trợ chung cho nền kinh tế là có.

“Khi hạ lãi suất, đầu tư vào kênh tài sản sẽ hấp dẫn hơn, đặc biệt là chứng khoán hay bất động sản đương nhiên hấp dẫn hơn và khả năng mua nhà của người mua nhà để ở cũng sẽ dễ dàng hơn”, ông Thế Anh nhìn nhận.

Theo Nhà đầu tư