Bất động sản quanh tuyến vành đai ‘nổi sóng’ theo hạ tầng

Các tuyến vành đai 2,3 đã vẽ nên diện mạo mới của vùng ven TPHCM và các tỉnh lân cận. Giá nhà đất khu vực này liên tục tăng nhờ hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện.

Lực đẩy từ chính sách cho thị trường vành đai

Theo trung tâm nghiên cứu One Mount, loạt nghị quyết mới, đặc biệt là Nghị quyết 68-NQ/TW và 198/2025/QH15, đang tạo động lực rõ rệt cho thị trường bất động sản vùng ven TPHCM. Chính sách pháp lý cởi mở hơn giúp doanh nghiệp rút ngắn thủ tục, tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đẩy nhanh tiến độ và tăng nguồn cung dự án, nhất là tại các khu vực quanh các tuyến vành đai.

Song song đó, chủ trương sáp nhập tỉnh thành góp phần mở rộng quy hoạch, giảm tầng nấc hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho đầu tư bất động sản quy mô lớn. Ngay sau khi thông tin sáp nhập được công bố, nhu cầu tìm kiếm nhà đất tại các khu vực ven đô TPHCM và Hà Nội đã tăng mạnh phản ánh kỳ vọng tích cực từ phía nhà đầu tư.

Sự cộng hưởng giữa chính sách và quy hoạch đang vẽ nên một bức tranh sôi động cho thị trường địa ốc vùng ven, nơi các doanh nghiệp tư nhân đóng vai trò chủ lực trong phát triển đô thị và hạ tầng.

Các chính sách mới tập trung cải cách thủ tục, ưu đãi đầu tư, nới lỏng tiếp cận đất đai và vốn. Đây là những yếu tố thúc đẩy dòng vốn đổ mạnh vào các lĩnh vực sản xuất, dịch vụ và logistics, kéo theo nhu cầu phát triển hạ tầng, khu công nghiệp, nhà ở và mặt bằng thương mại tại vùng ven.

Đặc biệt, môi trường pháp lý thông thoáng hơn đang mở ra cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản nhỏ và vừa, doanh nghiệp địa phương gia nhập cuộc chơi, góp phần đa dạng hóa nguồn cung và tăng tính cạnh tranh cho thị trường, đại diện Cushman&Wakefield Việt Nam nói thêm.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhấn mạnh đường vành đai 3 TPHCM cũng như các dự án hạ tầng kết nối liên tỉnh khác như cao tốc Bến Lức – Long Thành, TPHCM – Chơn Thành, TPHCM  – Mộc Bài là những động lực phát triển cho thị trường nhà đất vùng ven.

Một khi hoàn thiện, mạng lưới giao thông liên vùng sẽ thúc đẩy việc hình thành các đô thị vệ tinh, cụ thể, ở ngoại ô TPHCM như huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè và các tỉnh giáp ranh như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu.

Các công trình giao thông trọng điểm này vừa góp phần giảm bớt áp lực nhà ở trong trung tâm TPHCM khi mật độ dân số ngày càng cao, đồng thời mang đến nhiều triển vọng tăng trưởng kinh tế, nâng cao chất lượng cuộc sống người dân và tăng tốc quá trình đô thị hóa của Việt Nam.

Chia sẻ với KTSG Online, ông Trần Đạt Khánh, CEO của Biggee (nền tảng dữ liệu bất động sản) nói trong 10 năm qua, số căn hộ bàn giao tại TPHCM tăng gấp 4 lần, nhưng phần lớn vẫn tập trung trong nội đô, hầu như không vượt ra ngoài vành đai 3.

Trong khi đó, các tỉnh giáp ranh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An đang vươn lên mạnh mẽ với loạt dự án lớn dọc theo trục giao thông này. Khoảng trống phát triển tại vùng ven TPHCM vừa là thực trạng, vừa là cơ hội vàng cho những nhà đầu tư đón đầu xu hướng giãn dân và mở rộng đô thị.

Để đô thị vùng ven không rơi cảnh “thành phố ma”

Khảo sát của Trung tâm nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount chỉ ra bất động sản quanh các tuyến vành đai TPHCM đang mở ra dư địa phát triển lớn với cơ cấu sản phẩm đa dạng, từ căn hộ, nhà phố đến biệt thự. Đặc biệt, chủ trương sáp nhập tỉnh thành không chỉ giúp mở rộng không gian đô thị mà còn tạo điều kiện hình thành các khu đô thị mới tại vùng ven.

Đây được xem là lời giải cho bài toán giãn dân, khi vừa tăng nguồn cung nhà ở, vừa giảm áp lực lên hạ tầng nội đô. Với quỹ đất rộng và chi phí thấp hơn, khu vực quanh vành đai có thể cung cấp các lựa chọn nhà ở phù hợp túi tiền, đồng thời phát triển môi trường sống hiện đại, nhiều mảng xanh và tiện ích. Bất động sản ven vành đai vì thế không chỉ là xu hướng đầu tư mới mà còn là động lực thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội bền vững.

Hiện tại, TPHCM đang đẩy mạnh phát triển các dự án khu đô thị TOD gắn với giao thông công cộng để tối ưu lợi ích hạ tầng. Điển hình là các khu đô thị mới ven vành đai phía Đông, đặc biệt tại TP Thủ Đức, đã hình thành cộng đồng dân cư ổn định với hạ tầng đồng bộ và giao thông thuận tiện, chứng minh hiệu quả của chiến lược này.

Nghiên cứu thị trường bất động sản vùng ven TPHCM của Cushman & Wakefield Việt Nam bổ sung quanh các tuyến vành đai 3 và vành đai 4, đang cho thấy tín hiệu phục hồi rõ nét cả về nguồn cung lẫn giá bán. Trong quí 1-2025, TPHCM dự kiến có 10.000 – 12.000 căn hộ mới ra mắt, chủ yếu từ các dự án hiện hữu và một số dự án tái khởi động.

Các khu vực ven đô như Bình Chánh, Bình Tân, Nhà Bè và TP Thủ Đức đóng góp khoảng 2.000 căn, chiếm 20% nguồn cung mới. Trong khi đó, các tỉnh giáp ranh như Bình Dương và Long An ghi nhận gần 13.000 căn hộ, giữ vai trò chủ lực trong nguồn cung khu vực.

Giá căn hộ sơ cấp tại vùng ven TPHCM hiện dao động 30-60 triệu đồng/m², một số dự án cao cấp chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m². Đất nền tại Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè ghi nhận mức giá 18-59 triệu đồng/m², tùy vị trí và hạ tầng. Đây là cơ hội nhưng cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về quy hoạch và điều tiết cung cầu.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, đồng tình các dự án quanh vành đai 2 và 3 chiếm tỉ trọng lớn trong nguồn cung nhà ở hiện tại và tương lai tại TPHCM và các tỉnh giáp ranh. Cụ thể, 50-70% dự án sơ cấp và hơn 60% nguồn cung tương lai tập trung gần hai tuyến này.

Đại diện Avison Young Việt Nam chỉ ra số lượng khu đô thị có dự án căn hộ thương mại vùng ven quanh vành đai 3 chưa nhiều nhưng đang tăng. Huyện Bình Chánh có 23 dự án nhà ở thương mại với giá sơ cấp trung bình 35-45 triệu đồng/m², phần lớn đã vận hành lâu và quy mô nhỏ.

Huyện Nhà Bè có 17 dự án, giá 40-55 triệu đồng/m², chủ yếu dọc đường Nguyễn Hữu Thọ và các tuyến kết nối quận 7. Huyện Hóc Môn chưa ghi nhận dự án căn hộ thương mại. Trong khi đó, Thuận An và Dĩ An (Bình Dương) nổi lên là điểm nóng nguồn cung căn hộ quanh vành đai 3 với nhiều dự án mới, giá bán 28,5-38,9 triệu đồng/m².

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, bất động sản vùng ven TPHCM chỉ có thể phát triển bền vững khi được đặt trong một hệ sinh thái đồng bộ. Trước hết, cần tháo gỡ nút thắt pháp lý bằng cách rút ngắn thủ tục quy hoạch, cấp phép xây dựng và giao đất để dự án triển khai đúng tiến độ.

Song song đó, hạ tầng phải đi trước, từ giao thông, điện nước đến trường học, bệnh viện nhằm thu hút cư dân và hình thành cộng đồng thực. Chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội, nhà giá hợp lý và tín dụng ưu đãi cũng cần được đẩy mạnh để tạo lực cầu ổn định.

Cuối cùng, sự phối hợp giữa chủ đầu tư và đơn vị vận hành trong phát triển tiện ích và dịch vụ sẽ quyết định khả năng hình thành môi trường sống trọn vẹn. Bài học từ Trung Quốc cho thấy nếu thiếu quy hoạch tổng thể và phát triển lệch pha, đô thị dễ rơi vào cảnh hoang hóa. Vì vậy, đô thị quanh vành đai chỉ có thể phát triển thực chất khi xoay quanh con người và sinh kế, không chỉ quanh các dự án.

Nguồn: Kinh tế Sài Gòn