Đất tách thửa, phân lô bán nền có điều kiện chặt chẽ hơn thế nào?
Chia sẻ
> Sau 3 năm đất quy hoạch vẫn ‘treo’, người dân được quyền xây dựng
Luật và nghị định về đất đai có hiệu lực trong năm 2021 được điều chỉnh, sửa đổi theo hướng chặt chẽ, phù hợp với thực tế hơn, tạo thuận lợi cho người dân.
Cho phép phân lô bán nền có điều kiện
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), khoản 17, điều 1, Nghị định 148/2020/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, có quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
Đất được phân lô không nằm ở mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên
Theo đó, các dự án nhà ở dưới hình thức phân lô, bán nền được thực hiện tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở.
Ngoài ra, cần đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải. Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai.
HoREA nêu quan điểm: “Quy định này phù hợp với nhu cầu thực tiễn và sức mua của thị trường, vì đã cho phép thực hiện dự án nhà ở dưới hình thức phân lô, bán nền tại các huyện thuộc các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương và tại các đô thị loại II, III, IV, V, trừ các khu vực đặc biệt đã nêu trong khoản 2, điều 41”.
Tách thửa đất chặt chẽ hơn
HoREA nhìn nhận, Nghị định 148 có quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa để quản lý, kiểm soát chặt chẽ tình trạng phân lô, bán nền.
Quy định cũ có thể hiểu cho phép tách thửa đối với tất cả các loại đất
Khoản 23, điều 1, Nghị định 148/2020/NĐ-CP bổ sung điều 75a của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa.
Theo đó, UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.
HoREA khẳng định, quy định này sẽ khắc phục được tình trạng tách thửa thiếu chặt chẽ, dẫn đến phân lô bán nền tràn lan: “Điều 75a đã quy định chặt chẽ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa so với các quy định trước đây, để quản lý và kiểm soát chặt chẽ tình trạng phân lô bán nền”.
Trước đó, khoản 31, điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP bổ sung điều 43d, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
Theo HoREA, quy định này không rõ ràng, có thể cho phép tách thửa đối với tất cả các loại đất, chứ không chỉ chỉ bao gồm đất ở nông thôn và đất ở đô thị.
______________________
Theo HoREA, Nghị định 148/2020/NĐ-CP, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2021 (kết hợp với việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Bảo vệ môi trường), đã quy định các cơ chế, chính sách phù hợp thực tế, góp phần xây dựng môi trường kinh doanh theo hướng minh bạch, công bằng, bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh. Các quy định cũng tháo gỡ được nhiều vướng mắc, ách tắc về quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng cho hàng ngàn dự án đầu tư, nhà ở.
Các luật và nghị định còn giải quyết nhu cầu của cá nhân, hộ gia đình được mua nền để tự xây dựng nhà trong dự án nhà ở tại các khu vực đô thị; khắc phục tình trạng dự án phân lô, bán nền tràn lan, chủ đầu tư không kết nối với hạ tầng chung của khu vực, không có các công trình dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, thiếu cả công trình cung cấp dịch vụ thiết yếu như điện, nước, thoát nước.
