Nói quận 1, quận 3 không còn khả năng phát triển là chưa chuẩn

> Có gì trong quy hoạch chung TP.HCM đến 2040, tầm nhìn đến 2060?

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa đóng góp một loạt ý kiến đáng chú ý đối với Báo cáo rà soát, đánh giá đồ án quy hoạch chung xây dựng TP.HCM do Viện Quy hoạch xây dựng (thuộc Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM) thực hiện.

Trung tâm TP.HCM vẫn còn khả năng phát triển đô thị

HoREA cho rằng báo cáo nhận định “trung tâm tổng hợp hiện hữu (quận 1, 3, một phần quận 4, Bình Thạnh) không còn khả năng phát triển” là chưa chuẩn xác. Theo đó, thông qua quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết phân khu phù hợp, hoàn toàn có thể thực hiện các dự án chỉnh trang tái phát triển đô thị, đối với các khu vực đô thị hiện hữu, tạo ra giá trị kinh tế tổng hợp lớn.

TP.HCM hiện có khoảng 1,92 triệu căn nhà, trong đó nhà ở riêng lẻ chiếm đến 88%, còn lại là căn hộ chung cư. Diện tích nhà ở bình quân chỉ đạt 20,63 m2/người, tuy đạt kế hoạch đề ra nhưng thấp hơn rất nhiều so với mức 24 m2/người của cả nước.

HoREA nhận định: “Xu thế phát triển đô thị tại TP.HCM vẫn còn theo kiểu “vết dầu loang – thấp tầng”, chưa đạt được mục tiêu, yêu cầu về đô thị hóa và phát triển đô thị; chưa đảm bảo được nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường; chưa thực hiện được yêu cầu phát triển nhà ở “chủ yếu là phát triển nhà chung cư”; chưa hình thành được nhiều đô thị vệ tinh có mật độ dân số tập trung (như khu đô thị Phú Mỹ Hưng)”.

Với thực trạng đó, sẽ khó kết nối hạ tầng, đặc biệt là kết nối hệ thống giao thông có sức chở lớn, vì Nhà nước không thể có đủ nguồn lực tài chính để đầu tư, cũng như khó thực hiện hiệu quả công tác tái bố trí dân cư.

Từ thực tế tỷ lệ nhà ở thấp tầng rất lớn và một số khu vực nhà lụp xụp, nhà trên và ven kênh rạch, nhà chung cư cũ, diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp, HoREA nhận định “dư địa phát triển đô thị và thị trường bất động sản TP.HCM còn rất lớn, với tổng nhu cầu nhà ở rất cao trước mắt và cả trong trung hạn, dài hạn”.

HoREA nêu quan điểm, hoạt động chỉnh trang tái phát triển đô thị và phát triển các khu đô thị mới là hai động lực để phát triển đô thị đối với TP.HCM. Do đó, đơn vị này đề nghị khi xem xét điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng TP.HCM cần đảm bảo thực hiện 2 nhiệm vụ phát triển các khu đô thị mới, khu dân cư mới và chỉnh trang tái phát triển đô thị đối với các khu vực đô thị hiện hữu.

Đề nghị chuyển đổi huyện Cần Giờ thành quận

Hướng phát triển đô thị đối với TP.HCM, được xác định theo Quyết định số 24/QĐ-TTg gồm 2 hướng chính là hướng đông và hướng nam ra biển và 2 hướng phụ là hướng tây – bắc và hướng tây, tây – nam.

HoREA đề nghị xác định trục phát triển đô thị đối với TP.HCM trên cả 4 hướng, bao gồm: hướng đông (thành phố Thủ Đức); hướng nam ra biển; hướng tây – bắc và hướng tây, tây – nam. Điều này nhằm để thích nghi với nguy cơ bị tác động từ tình trạng biến đổi khí hậu, ấm lên toàn cầu, nước biển dâng và đặc điểm cao độ địa hình, địa chất của TP.HCM.

TP.HCM đã có đề án chuyển đổi 4 trên 5 huyện thành quận trong 10 năm tới, nhưng không bao gồm huyện Cần Giờ. HoREA đề nghị xem xét bổ sung quy hoạch chung về khả năng chuyển đổi huyện Cần Giờ trở thành quận.

Cơ quan này nêu: “Cần Giờ là đô thị biển, đô thị sinh thái, đô thị môi trường gắn liền với việc bảo vệ nghiêm ngặt khu dự trữ sinh quyển thế giới rừng ngập mặn (rừng Sác Cần Giờ) trong 10 năm sắp tới, trên cơ sở thực hiện các dự án cầu Cần Giờ (lưu thông hỗn hợp, nối với huyện Nhà Bè), đường trên cao rừng Sác và khu đô thị lấn biển Cần Giờ 2.800 ha”.

Quy hoạch thêm nhiều dự án giao thông

Ngoài quy hoạch giao thông đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, HoREA đề nghị nghiên cứu bổ sung nhiều dự án vào quy hoạch giao thông, đô thị.

Bổ sung đường ven sông Sài Gòn (từ cầu Sài Gòn đến Bến Súc, huyện Củ Chi), kết nối vào Quốc lộ 22, cao tốc TP.HCM – Mộc Bài, Quốc lộ 13, Tỉnh lộ 8. Điều này nhằm tạo điều kiện phát triển đô thị khu vực Tây Bắc TP.HCM, cả huyện Trảng Bàng (Tây Ninh), huyện Bến Cát (Bình Dương), huyện Đức Hòa (Long An).

Bổ sung cầu vượt biển Cần Giờ, nối Cần Giờ với Vũng Tàu. Bổ sung vào quy hoạch đường ven biển phía Đông từ TP.HCM đến tỉnh Kiên Giang (cửa biển Cần Giờ rộng 12km), đồng thời cũng là điểm nhấn kiến trúc và là cầu cảnh quan, phục vụ du lịch.

Bổ sung đường sắt chuyên dụng chở hàng hóa (trên cao), kết nối ga Sóng Thần – cảng Cát Lái – cảng Cái Mép Thị Vải – cảng Hiệp Phước, để tách dòng xe container, xe tải nặng di chuyển trong đô thị hiện nay.

Bổ sung thành phố Tây Bắc trên cơ sở không gian huyện Củ Chi – huyện Hóc Môn hiện nay, để định hướng phát triển đô thị bền vững, ứng phó với tình trạng biến đổi khí hậu, nước biển dâng.

Thành lập Hội đồng vùng TP.HCM

Hiệp hội này đề nghị nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Thủ Đức gắn liền với quy hoạch khu vực Bình Quới – Thanh Đa (quận Bình Thạnh) và khu vực các phường Long Phước, Long Bình, Long Thạnh Mỹ, Trường Thọ.

Phối hợp với các tỉnh giáp ranh thành phố, nhất là tỉnh Đồng Nai để cùng điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng huyện Nhơn Trạch, Long Thành.

Phối hợp với tỉnh Bình Dương điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thị xã Dĩ An (có phần lớn đất Đại học Quốc gia TP.HCM), thành phố Thuận An. Phối hợp với tỉnh Long An để điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng huyện Đức Hòa, Cần Giuộc. Phối hợp với tỉnh Tây Ninh để điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng huyện Trảng Bàng, để đảm bảo phát triển đồng bộ.

Về việc cần thiết thí điểm thành lập Hội đồng vùng TP.HCM, HoREA nhận định vùng TP.HCM gồm TP.HCM và 7 tỉnh, gần như trùng khớp với 3 tỉnh miền Đông Nam bộ (Biên Hòa, Gia Định, Định Tường) do Vua Minh Mạng thành lập trước đây. Vùng TP.HCM cũng trùng hợp với vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Để phát huy thế mạnh và phối hợp hoạt động của các tỉnh, thành phố trong vùng, Hiệp hội này đề nghị thí điểm thành lập Hội đồng vùng TP.HCM, do Thủ tướng Chính phủ trực tiếp chỉ đạo, để phát huy vai trò động lực của TP.HCM và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, cũng như đối với cả nước và khu vực.

________________________

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề nghị nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng TP.HCM, có định hướng quy hoạch các khu vực phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp gần, hoặc tương đối gần các ga metro tại một số quận ven, huyện ngoại thành hiện nay, kể cả một số khu vực thuộc thành phố Thủ Đức.

Theo HoREA, điều này nhằm để “tạo điều kiện phát triển nhà ở có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, cán bộ công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư”.