Bài học cho thị trường bất động sản Việt Nam từ khủng hoảng Evergrande

Khủng hoảng của Evergranden ở Trung Quốc cho thấy nhiều kẽ hở về phát triển dự án và huy động vốn. Đây là những bài học lớn cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Là một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc nhưng giờ đây Evergrande Group đang phải gánh khoản nợ lên tới hơn 300 tỷ USD.

Để làm rõ về những gì đang xảy ra với đế chế bất động sản Evergrande, Zing đã trao đổi với ông David Jackson – Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, từ đó rút ra một số bài học cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Thị trường “tổn thương” nặng nề

Theo phân tích của ông David Jackson, hơn ai hết, Evergrande hiểu rõ nhiều áp lực họ đang phải đối mặt và cũng đã thuê nhiều chuyên gia tư vấn để giảm thiểu khó khăn.

Tập đoàn này hiện vẫn còn đến 800 dự án dang dở ở hơn 200 thành phố. Khoảng hơn 1,4 triệu người mua các căn hộ mới của Evergrande đang đối mặt khả năng mất đi khoản tiền đã trả trước. Bên cạnh đó, khả năng ảnh hưởng đến hệ thống tài chính của Trung Quốc cũng rất đáng chú ý.

Evergrande vay nợ từ khoảng 171 ngân hàng nội địa và 121 tổ chức tài chính khác. Các ngân hàng sẽ có thể phải cho vay ít đi nếu Evergrande không thể cứu vãn và tình trạng suy giảm đột ngột các nguồn tín dụng hoặc tăng chi phí đi vay ngân hàng. Nhiều doanh nghiệp không thể vay nợ tiếp sẽ gặp nhiều trở ngại hơn trong nỗ lực duy trì hoạt động.

Với những chủ đầu tư dự án có liên quan sẽ phải đối mặt với một quãng thời gian khó khăn trong vài tháng tới.

Phân tích về mô hình huy động vốn của tập đoàn này, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho biết Evergrande thường mở rộng quỹ đất, sau đó phát triển các dự án rồi tìm cách bán các căn hộ hình thành trong tương lai cho khách hàng. Họ dùng các nguồn tiền của dự án trước kết hợp với vay nợ thêm để phát triển các dự án kế tiếp.

Tuy nhiên, Evergrande đã vay mượn quá nhiều, dần dẫn đến tình trạng không thể kiểm soát. Tham vọng quá lớn của họ dẫn đến sai lầm tiếp theo là đầu tư dàn trải, không tập trung vào thế mạnh của mình, vay vốn thêm để đầu tư vào nhiều lĩnh vực như xe điện, bóng đá, truyền thông, giải trí…

“Các doanh nghiệp ở Việt Nam hay bất cứ đâu trên thế giới một khi đã phụ thuộc quá lớn vào vốn vay và mở rộng quy mô, lấn sân sang nhiều lĩnh vực thiếu mục tiêu cụ thể và tính toán cẩn trọng dẫn đến nguy cơ lâm vào khủng hoảng. Chỉ cần một tác động, chẳng hạn như Covid-19, việc sụp đổ theo hiệu ứng domino là nguy cơ hiện hữu”, ông David Jackson nhận định.

Mặc dù xét về quy mô và bối cảnh hoạt động, ông David Jackson cho rằng vẫn có nhiều bài học thấm thía để doanh nghiệp Việt Nam rút ra từ vụ việc của Evergrande.

3 bài học lớn cho Việt Nam

“Trước hết, doanh nghiệp cần liên tục có những biện pháp nhằm kiểm soát dòng tiền hiệu quả, tránh việc vay nợ quá nhiều”, ông nhấn mạnh.

Kế đến, doanh nghiệp nên tập trung vào thế mạnh của mình, tránh việc đầu tư quá tham vọng vào các lĩnh vực khác một cách thiếu cẩn trọng. Điều này càng trở nên quan trọng hơn trong bối cảnh mà kinh tế toàn cầu đang gặp nhiều khó khăn do đại dịch.

Thứ ba là khi vay nợ quá nhiều, doanh nghiệp sẽ gặp vấn đề và trong những giai đoạn kinh tế vĩ mô gặp khó khăn, dòng tiền trở thành yếu tố quan trọng hàng đầu.

Việt Nam vẫn đang trong quỹ đạo tăng trưởng cùng dân số trẻ đông đảo, tạo ra nhu cầu lớn cho các dự án bất động sản. Xét về quy mô, doanh nghiệp Việt Nam nhỏ hơn, do vậy mà cũng có thể linh hoạt hơn.

Đồng thời, ông cũng khuyến nghị các doanh nghiệp nên tập trung vào thế mạnh của mình, tìm cách khai thác các phân khúc có nhu cầu thực lớn trên thị trường chẳng hạn như căn hộ giá bình dân.

Cùng với đó, các nhà phát triển bất động sản nên hợp tác với một đơn vị tư vấn uy tín sẽ giúp chủ đầu tư dự án có cái nhìn khách quan, chiến lược phù hợp, nhất là về khía cạnh áp dụng công nghệ để giảm thiểu chi phí, từ đó giảm giá sản phẩm và gia tăng sức cạnh tranh.

Doanh nghiệp cũng nên thường xuyên đánh giá lại tình hình tài chính và danh mục đầu tư bởi một bên thứ ba độc lập. Kiên trì theo đuổi phương châm phát triển bền vững, ổn định sẽ giúp doanh nghiệp gây dựng được lòng tin với khách hàng và các tổ chức tín dụng.

Siết quản lý để minh bạch thị trường
Để đảm bảo trường hợp như Evergrande không xảy ra tại Việt Nam, ông David Jackson đánh giá cần có sự quản lý chặt chẽ của các cơ quan chức năng cũng như từ hệ thống ngân hàng.

Đối với các cơ quan chức năng, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam đề nghị nên liên tục có những điều chỉnh kịp thời và hiệu quả với những diễn biến mới của thị trường, hỗ trợ giúp thị trường từng bước minh bạch hơn. Quá trình đổi mới, hoàn thiện chính sách tài chính đất đai nên theo hướng cơ quan chức năng chủ động điều tiết giá đất trên thị trường theo quan hệ cung – cầu.

Thứ hai, tín dụng bất động sản cần được quản lý chặt chẽ hơn nhằm giảm bớt tình trạng đầu cơ và đầu tư kém hiệu quả, khó kiểm soát. Các khoản cho vay dưới chuẩn nên được hạn chế hơn.

Thứ ba, chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển bất động sản cần tiếp tục được nâng cao, đảm bảo đất đai được sử dụng đúng với mục đích được quy hoạch, phê duyệt.

Thứ tư, liên tục nâng cao năng lực cho các cơ quan quản lý bất động sản từ trung ương đến địa phương. Các dự án có dấu hiệu huy động vốn khi chưa đủ điều kiện cần được tiến hành thanh tra để làm rõ.

Về phía ngân hàng, ông cũng cho rằng nên thiết lập cơ chế, chính sách tài chính linh hoạt với “mục tiêu kép” là không quá khắt khe gây nên đình trệ nhưng cũng không để tạo ra “bong bóng”.

Thứ hai là nỗ lực thu hút thêm đầu tư nước ngoài, hỗ trợ họ tham gia “sâu” hơn vào hoạt động kinh doanh, góp phần giúp thị trường trong nước có thêm nguồn tài chính đang kể và kinh nghiệm quản lý, vận hành.

Thứ ba, nên tăng cường giám sát nguồn vốn vay để đảm bảo nguồn tiền được đầu tư đúng mục đích.

___________

Các ngân hàng cần tăng cường giám sát nguồn vốn vay để đảm bảo nguồn tiền được đầu tư đúng mục đích

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam

Theo Zing