Một thị trường bất động sản rất khác sau 10 năm

Sau nhiều năm tăng nóng, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn trầm lắng, nói như một số nhận định thì thị trường đang “đóng băng”. Thậm chí, có không ít ý kiến cho rằng thị trường địa ốc đang lặp lai chu kỳ khủng hoảng của 10 năm trước.

Một thập kỷ không ngắn và hình hài của thị trường bất động sản hiện nay đã khác. Do đó, các chuyên gia cho rằng, sẽ không có chuyện thị trường sẽ không đi vào “vết xe đổ”.

Chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực đưa ra nhận đinh, thị trường bất động sản hiện nay khác thời điểm cách đây 10 năm. Thời điểm đó, hệ thống tài chính ngân hàng gặp khó khăn, sau đó lan sang bất động sản. Lạm phát và lãi suất đều tăng cao hơn, trong khi tăng trưởng kinh tế rất thấp.

Bây giờ thì ngược lại, khó khăn không phải do hệ thống tài chính ngân hàng mà là do dịch bệnh, chiến tranh,… Lúc này, thị trường điều chỉnh rất mạnh sau hai năm tăng nóng, Chính phủ cũng vào cuộc chấn chỉnh phát hành trái phiếu. Kinh nghiệm điều hành hiện nay cũng tốt hơn rất nhiều.

Một điểm khác biệt nữa theo ông đó là nền tảng vĩ mô, tiềm lực doanh nghiệp hiện nay tốt hơn 10 năm trước rất nhiều. Đây là cơ sở để khẳng định rằng thị trường bất động sản không gặp khủng hoảng mà chỉ suy giảm. Trong năm tới, những sai phạm sẽ được chấn chỉnh để thị trường phát triển tốt hơn.

So sánh thêm với thị trường bất động sản Trung Quốc, chuyên gia cho rằng, thị trường địa ốc Việt Nam ít rủi ro hơn. Cụ thể, Trung Quốc rơi vào khủng hoảng do hai nguyên nhân, một là chính quyền địa phương vay trả lãi để phát triển, hai là doanh nghiệp huy động vốn từ người mua quá nhiều (trên 50%). Còn tại Việt Nam, huy động vốn từ người dân chiếm tỷ trọng không đáng kể, khoảng 15 – 20%, chủ yếu là vay ngân hàng nên tác động mạnh nhất chính là câu chuyện lãi suất.

Ngoài ra, ông Lực nhận định, năng lực nội tại của các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cũng tốt hơn các doanh nghiệp Trung Quốc.

Tương tự, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) khẳng định, khủng hoảng sẽ không lặp lại.

Vị này phân tích, vào năm 2007, thị trường bùng nổ rất mạnh, tạo bong bóng nhưng sau đó lại đóng băng vào năm 2008. Đến năm 2009, khi dòng tiền được nới, thị trường bất động sản tiếp tục rơi vào trạng thái bong bóng, sau đó đóng băng nhiều năm từ 2010 – 2013.

Tồn kho bất động sản năm 2013 khoảng 40.000 sản phẩm, đa phần giá cao, tương đương giá trị tồn kho khoảng 95.000 tỷ đồng. Nợ xấu lên đến gần 9% dư nợ tín dụng, buộc Chính phủ phải thành lập tổ chức mua bán nợ. Giai đoạn này, nhu cầu mua nhà của người lao động là rất lớn nhưng hàng tồn kho vẫn bị đóng băng.

Trong khi từ đầu năm 2022 đến nay nguồn cung bất động sản rất thấp, tỷ lệ hấp thụ cũng chỉ đạt 40% do giá bán được đẩy lên cao bất thường. Trong quý IV năm nay, nhiều khu vực không có giao dịch. Ngoài ra, khách hàng khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn, tỷ lệ phát hành trái phiếu doanh nghiệp thành công rất nhỏ; xuất hiện nhiều hơn tình trạng chào mời, chuyển nhượng dự án nhưng tỷ lệ giao dịch thành công rất ít.

Tóm lại, theo ông Đính, cả hai giai đoạn đều có biểu hiện thị trường phát triển nóng, vốn vào bất động sản tăng mạnh, không kiểm soát được hoạt động đầu cơ, đầu tư. Điều này dẫn đến thị trường bất động sản bị đẩy giá, tạo sốt, gây hiện tượng bong bóng.

Ngoài ra, cơ cấu sản phẩm không hợp lý, khó tiêu thụ. Nhà điều hành phải sử dụng chính sách thắt chặt tiền tệ để điều chỉnh và ổn định nền kinh tế. Các doanh nghiệp khó huy động vốn.

Tuy nhiên, giai đoạn 2008 – 2013 kinh tế có dấu hiệu suy thoái, thị trường không có vướng mắc về pháp luật; cung nhiều, cầu ít; giá phù hợp. Thị trường trầm lắng sâu, kéo dài nhiều năm.

Còn giai đoạn hiện nay, kinh tế ổn định. Song, vướng mắc về pháp luật nhiều hơn; cung ít, cầu nhiều; giá bán cao. Trái lại, thị trường mới xuất hiện hiện tượng trầm lắng.

“Năm 2022, nền kinh tế ổn định, nguồn lực quốc gia tốt. Thị trường bất động sản không có dấu hiệu khủng hoảng bởi lực cầu rất mạnh và lượng cung yếu tạm thời. Nguồn cung trong tương lai là rất nhiều, nhưng đang phải đợi được chính sách điều chỉnh mới có thể cung cấp vào thị trường. Ước lượng là đáp ứng đủ nhu cầu thị trường”, chuyên gia nhấn mạnh.

Theo Vietnambiz