Kịp an cư trước giá nhà rượt đuổi

Trong khi các chính sách, giải pháp vĩ mô về thị trường bất động sản được giới chuyên gia, nhà quản trị bàn nhiều, thì trên thực tế giá nhà tại Việt Nam, đặc biệt ở các đô thị lớn, vẫn rất cao và chưa cho thấy dấu hiệu giảm. Nhưng vẫn có cách để tìm chốn an cư trước cuộc rượt đuổi giá nhà.

Các giải pháp nhằm giảm giá nhà, như siết đầu cơ, tăng nguồn cung, phát triển nhà ở xã hội… đã được nêu ra, nhưng không có nhiều tác dụng. Nếu giá nhà vẫn cao như hiện nay và sẽ tiếp tục “dựng đứng” trong tương lai, thì người mua nhà phải tính toán, hành động thế nào?

Mua nhà đón hạ tầng phát triển

Nếu chấp nhận thực tế phũ phàng rằng giá nhà tiếp tục “trên đỉnh” trong tương lai không đoán được, thì người có nhu cầu thực, mua nhà để ở chứ không phải đầu cơ, đã đến lúc chuyển dịch tư duy thụ động từ chờ giá nhà hạ, sang trạng thái chủ động thích ứng và tối ưu hóa nguồn lực.

Khi đã xác định rõ nhu cầu cầu thực sự là mua để ở, vẫn cần phải phân định rõ thêm rằng bản thân muốn có nhà riêng, hay cần có chỗ ở ổn định.

Nếu muốn có nhà riêng, mà chưa lập gia đình, công việc còn “nhày việc”, giải pháp thuê nhà tốt vẫn là lựa chọn kinh tế. Nếu cần chỗ ở ổn định, bảo đảm tâm lý an cư lạc nghiệp khi đã có gia đình, có con, gần trường học, bệnh viện, thì tập trung vào khả năng chi trả thay vì quá chú ý vào giá cả thị trường.

Theo đó, khả năng tài chính thực tế cần được đưa ra tính toán kỹ. Về lý thuyết, đã có nhiều số liệu nêu ra rằng tổng chi phí vay mua nhà cộng với chi phí sinh hoạt không nên vượt quá 40 – 50% thu nhập hằng tháng.

Tránh vay đến mức già nửa giá trị căn nhà, lý do là lãi suất vay ngân hàng hiện nay thường xuyên biến động. Vay mức hơn nửa giá trị căn nhà là coi như đặt mình vào thế rủi ro, đánh đu với nhà băng.

Có thể khi tìm hiểu thông tin mua nhà, tâm lý người mua ưu tiên và bị thu hút về phía các dự án tiêu biểu, ấn tượng. Tuy nhiên, nên nhớ lại mục tiêu đã đặt ra từ đầu là mua nhà để ở, nên hãy hướng sự chú ý vào vị trí, hạ tầng, tiện ích của dự án.

Khả năng tài chính không mạnh, thì mua nhà ở khu vực có hạ tầng sắp hoàn thiện hoặc đang phát triển, không cần và không đủ sức mua nhà ở khu trung tâm. Trong trường hợp bắt buộc mua nhà ở trung tâm vì nhiều lý do chính đáng, thì mua căn hộ cũ, nhỏ, thay vì cố sức mua dự án mới giá “cắt cổ”.

Với tốc độ phát triển hạ tầng, giao thông như hiện nay, đặc biệt ở TP.HCM, việc mua nhà ngoài khu vực trung tâm không còn giống cảnh trước kia là đi lại khó khăn, cảm giác người sống ở ngoại ô… Thậm chí, giá nhà ở ngoài trung tâm hứa hẹn tiềm năng tăng lên trong bối cảnh hạ tầng giao thông liên tục hoàn thiện như metro xây mới, đường vành đai khép kín, cao tốc nối dài…

Tích lũy, đầu tư tạo dòng tiền

Trường hợp trong ngắn hạn vài ba năm tới chưa thể mua nhà, cần tập trung tích lũy vốn và linh hoạt đầu tư. Cần đặt mục tiêu rõ ràng rằng cần bao nhiêu vốn để đạt mức an toàn, chẳng hạn 30 – 50% giá căn nhà mình đang nhắm tới.

Tận dụng các kênh đầu tư trung hạn như chứng khoán, trái phiếu, gửi tiết kiệm bậc thang… để tăng vốn tích lũy. Đừng giữ tiền thụ động trong tài khoản rồi chờ giá nhà giảm, vì điều này có thể không bao giờ xảy ra trên thực tế.

Một giải pháp khác là cân nhắc mua nhà gián tiếp. Thay vì mua nhà ngay, có thể đầu tư cổ phiếu hoặc quỹ đầu tư bất động sản, cổ phiếu hạ tầng, xây dựng, vật liệu. Khi thị trường nhà đất tăng, giá trị tài sản đầu tư cũng theo đó gián tiếp tăng.

Nếu mua nhà để đầu tư dài hạn, cần tránh đầu cơ ngắn hạn dạng lướt sóng, sang tay. Thị trường bất động sản hiện nay không còn như giai đoạn 2016 – 2020 mà đầu cơ là siêu lợi nhuận.

Thực tế, tạo thanh khoản tốt là hướng đến bất động sản tạo dòng tiền. Chẳng hạn cho thuê, làm homestay, nhà trọ công nhân, văn phòng mini… Với những diễn biến bất thường của thị trường, nên phân bổ vốn linh hoạt. Chỉ nên dành chừng 40 – 50% tổng tài sản vào bất động sản, còn lại cho các kênh đầu tư khác.

Tóm lại, nếu cần nhà để chui vô ở ngay, và đủ khả năng tài chính, thì mua nhà trong khả năng túi tiền, ưu tiên vị trí có tiềm năng phát triển. Nếu chưa đủ tiền mua, thì chịu khó tích lũy, đầu tư gián tiếp, đi ở thuê. Và nếu còn trẻ, độc thân, chưa có nhu cầu nhà ở cố định, thì thuê nhà, dành vốn đầu tư vào kênh khác để kiếm tiền.

Nhưng có lẽ cũng đến lúc nên mạnh dạn thay đổi góc nhìn. Ở các nước phát triển, tỷ lệ thuê nhà lâu dài là chuyện bình thường. An cư không nhất thiết phải là sở hữu căn nhà. Khi giá nhà chạy phía trước tạo ra cuộc rượt đuổi không hồi kết, căn nhà trở thành tài sản xa xỉ, người có nhu cầu nên điều chỉnh sự kỳ vọng. Hoặc chấp nhận đi thuê nhà lâu hơn, hoặc mua nhà căn nhỏ hơn, ở xa hơn chút xíu.