Chính sách mới có ‘gây khó’ cho người mua nhà, doanh nghiệp bất động sản?

Chính sách về đất đai mới nhất tác động thế nào đến thị trường bất động sản? Các nhóm đối tượng như người mua nhà, nhà đầu tư cá nhân, doanh nghiệp bất động sản chịu ảnh hưởng ra sao?

Bảng giá đất mới hằng năm phản ánh sát thị trường. Việc miễn thuế đất nông nghiệp tới năm 2030 giúp giảm chi phí cho nông dân. Ngoài ra, việc tích hợp dữ liệu đất, bất động sản đang triển khai góp phần tăng hiệu quả quản lý.

Thu hút đầu tư: Dù nhiều quy định siết chặt quản lý, bất động sản vẫn là mảng hấp dẫn vốn đầu tư trong và ngoài nước, đặc biệt dự án quy mô lớn và bất động sản công nghiệp, dịch vụ.

Kiểm soát đầu cơ: Bộ Tài chính khẳng định chỉ dùng thuế không đủ để triệt tiêu đầu cơ. Cần phối hợp hiệu quả với chính sách đất đai, xây dựng và nhà ở. Các biện pháp minh bạch thông tin và quản lý giá giúp hạn chế các hoạt động lách luật, đầu cơ giá ảo.

Quy mô thị trường ổn định: Định giá đất sát thị trường và minh bạch giao dịch sẽ giúp lượng cung cầu đi vào quỹ đạo lành mạnh, giảm bong bóng giá không bền vững.

Bảng giá đất mới – “cú xoay trục” quan trọng nhất

Bảng giá đất mới bỏ khung giá đất cố định cũ, xây dựng bảng giá đất cập nhật hằng năm dựa trên giá thị trường, bắt đầu áp dụng từ 2026.

Điều này tác động đến giá đất và chi phí dự án tăng thực. Bảng giá sát thị trường đồng nghĩa với việc chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tăng; thuế, phí liên quan tới đất cao hơn. Dẫn đến áp lực tăng giá bán nhà ở và sản phẩm bất động sản thương mại.

Việc giảm hai giá giúp chống thất thu ngân sách. Việc phản ánh đúng giá trị thị trường và yêu cầu ghi giá đúng trong hợp đồng sẽ thu hẹp hành vi gian lận thuế.

Thị trường minh bạch, ít đầu cơ hơn. Khi giá đất được định giá sát thị trường và cập nhật thường xuyên, cơ hội “thổi giá” từ việc lợi dụng chênh lệch khung giá sẽ biến mất.

Quy định về giao dịch siết chặt minh bạch hóa thị trường

Quy định này bắt buộc ghi giá thật, hạn chế thanh toán tiền mặt. Điều này làm giảm hoạt động đầu cơ, thổi giá. Cơ chế thanh toán minh bạch, dễ truy xuất dữ liệu khiến nhà đầu tư lướt sóng khó thực hiện các giao dịch “ma”.

Người mua nhà an toàn hơn khi giao dịch rõ ràng giúp bên mua kiểm soát rủi ro pháp lý và rủi ro bị kê giá.

Đồng thời, doanh nghiệp phải chuyên nghiệp hóa, khai báo giá đúng là bắt buộc; các chủ đầu tư yếu kém về tài chính sẽ bị loại dần.

Quy định về đất nông nghiệp: đất nông thôn tăng giá trị

Quy định này cho phép người không trực tiếp sản xuất nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp; tăng hạn mức nhận chuyển nhượng lên 15 lần.

Điều này sẽ góp phần hình thành thị trường bất động sản nông nghiệp quy mô lớn. Các doanh nghiệp có thể gom đất để phát triển trang trại, nông nghiệp công nghệ cao.

Đất vùng ven, nông thôn sẽ tăng giá trị. Đất trồng cây lâu năm, đất gần các khu công nghiệp sẽ tăng giá theo nhu cầu tích tụ đất. Tuy nhiên, đi kèm là rủi ro nguy cơ thâu tóm đất nếu quản lý yếu.

Miễn thuế đất nông nghiệp tới 2030: cú hích tài chính

Việc miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đến hết 2030 cho nhiều nhóm đối tượng, sẽ làm giảm gánh nặng chi phí cho nông dân và doanh nghiệp; khuyến khích nâng cấp mô hình sản xuất, chuyển đổi xanh; thu hút đầu tư vào chuỗi cung ứng nông nghiệp, logistic nông sản.

Cải cách hành chính, chuyển đổi số dữ liệu đất đai

Việc tích hợp dữ liệu đất đai với dữ liệu thị trường bất động sản, chuẩn hóa quy trình quản lý, sẽ giúp thông tin minh bạch, giảm sai phạm; hạn chế tình trạng cấp sổ chậm, thông tin sai lệch về quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, còn giúp tạo nền tảng định giá tự động, bản đồ số; cho phép người dân tra cứu giá đất, quy hoạch, thông tin dự án; giảm thời gian thủ tục, doanh nghiệp tiết kiệm đáng kể chi phí vốn và thời gian triển khai dự án.

Tác động theo từng nhóm đối tượng

Đối với người mua nhà, các chính sách mới giúp giao dịch minh bạch, rõ ràng, ít rủi ro hai giá, chủ đầu tư phải chuẩn mực hơn.

Hạn chế là giá nhà có thể tăng do chi phí đất tăng từ bảng giá mới. Một số dự án chậm triển khai do thủ tục điều chỉnh theo luật mới.

Đối với nhà đầu tư cá nhân, đây là cơ hội khi thị trường ổn định và ít “sóng ảo” hơn, phù hợp đầu tư trung dài hạn. Đất ven đô, đất nông nghiệp có pháp lý rõ ràng sẽ tăng giá.

Tuy nhiên, thách thức mới là không còn dễ lướt sóng như trước, mọi giao dịch đều được số hóa nên khó trốn thuế, lách luật.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, môi trường minh bạch là cơ hội rộng cho doanh nghiệp mạnh về tài chính. Việc định giá đất và hành chính rõ ràng làm giảm rủi ro pháp lý kéo dài.

Bên cạnh đó, chi phí đất tăng, đòi hỏi doanh nghiệp cần tối ưu mô hình tài chính, doanh nghiệp yếu vốn sẽ bị loại khỏi thị trường.

Đối với nhà đầu tư nước ngoài, cơ chế minh bạch cùng cải cách hành chính tạo môi trường đầu tư hấp dẫn. Khi đó, bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng.