Làm sao xác định đất Nhà nước bất định hình xen kẽ trong dự án?

> TP.HCM siết yếu tố con người tác động làm sai lệch giá đất

Tại nhiều dự án đầu tư hiện nay, việc xác định phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ đang gặp nhiều khó khăn, vì thiếu tiêu chí và đều là những mảnh đất có hình dạng bất định hình.

Đất Nhà nước xen kẽ hầu hết là bờ đất, kênh rạch…

Theo Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 8/2/2021, Ủy ban nhân dân cấp có quyền quyết định thu hồi để giao, cho thuê phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án.

Cụ thể, theo nghị định này: “Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án độc lập đó theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định. Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện không chậm hơn 90 ngày kể từ ngày Nhà nước có quyết định thu hồi đất”.

Quy định là như thế, nhưng trong thực tế, vấn đề khó nhất là việc xác định phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập.

Hiện nay, hầu hết phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư là đất rạch, kênh mương nội đồng, đường, bờ đất… Những thửa đất này thường có hình dáng bất định hình, nằm rải rác, xen kẽ, hoặc không có số thửa đất được đăng ký quản lý trong sổ bộ địa chính của địa phương.

Nhưng những thửa đất kiểu này lại không phải là “đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất” như sông, rạch, kênh có tên trên bản đồ hành chính, không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập, theo quy định của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

Vì nếu là “đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất”, thì sẽ được giao hoặc cho thuê thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất (nhưng phải xác định giá cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất).

Thực tế, chỉ có một số ít trường hợp thửa đất có diện tích lớn, hoặc có số thửa đất, thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư, đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập. Do đó, cần có tiêu chí để xác định, phân loại.

Cần tiêu chí xác định đất đủ hoặc không đủ tách thành dự án độc lập

Một trong các tiêu chí quan trọng để thửa đất đủ điều kiện tách thành dự án độc lập, là thửa đất đó phải phù hợp với quy hoạch chi tiết phân khu tỷ lệ 1/2000 và được kết nối kết cấu hạ tầng đồng bộ với dự án đầu tư liền kề, hoặc của khu vực hiện hữu.

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã lên tiếng giúp các chủ đầu tư về bất cập nói trên. Đơn vị này kiến nghị UBND TP.HCM ban hành văn bản hướng dẫn xử lý đối với phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư.

Theo đó, trường hợp phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ, rải rác trong dự án đầu tư là đất rạch, kênh mương nội đồng, đường, bờ đất… có hình dáng bất định hình, hoặc không có số thửa đất đăng ký quản lý trong sổ bộ địa chính của địa phương, thì xác định phần diện tích đất này không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập.

Từ đó, tiến hành thủ tục thu hồi đất, giao đất, hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất. Dĩ nhiên, phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Chỉ khi xác định được loại đất bất định hình này không thể thành dự án độc lập, mới giải quyết, tháo gỡ được các vướng mắc để các dự án đầu tư xây dựng, dự án nhà ở vận hành trở lại thông suốt.

Ngược lại, để xác định phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập, thì cần xác lập tiêu chí.

Điều này, cần sự vào cuộc của các cơ quan chuyên trách. Sở Quy hoạch Kiến trúc, chủ trì phối hợp cùng với Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Giao thông Vận tải, Sở Kế hoạch Đầu tư, Sở Tài chính, Sở Tư pháp xem xét từng trường hợp dự án cụ thể, để đề xuất UBND TP xác định phần diện tích đất đủ điều kiện tách thành dự án độc lập.

Khi đó, UBND TP mới ban hành quyết định thu hồi đất và quy định tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày có quyết định thu hồi đất, đối với phần diện tích đất này cho nhà đầu tư, để thực hiện dự án độc lập.

Về lâu dài, cần xây dựng khung tiêu chí của dự án độc lập, trong đó có tiêu chí phần diện tích đất này phải phù hợp với quy hoạch chi tiết phân khu tỷ lệ 1/2000 và được kết nối kết cấu hạ tầng đồng bộ với dự án đầu tư liền kề, hoặc kết nối với hạ tầng khu vực hiện hữu, để áp dụng thống nhất, giúp việc đầu tư xây dự án được thông suốt.