Nhiều bài học từ việc đầu tư các khu đô thị ở TP.HCM

Sở Xây dựng TP.HCM vừa công bố báo cáo về phát triển đô thị và nhà ở, trong đó đưa ra đánh giá, bài học kinh nghiệm về việc triển khai các dự án đô thị quy mô tại TP.HCM.

Các khu đô thị “đã có thành công”

TP.HCM có 4 dự án khu đô thị lớn, được quản lý thông qua các Ban quản lý là Khu Nam, Khu Thủ Thiêm, Khu Tây Bắc và Khu Công nghệ cao. Ngoài ra, còn có các dự án khu đô thị, khu chế xuất và khu công nghiệp, dự án hạ tầng lớn.

Dự án khu đô thị mới gồm: Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng (quận 7); Khu đô thị mới An Phú – An Khánh; Đại học Quốc gia TP.HCM (TP Thủ Đức); Khu đô thị Tây Bắc Thành phố (huyện Củ Chi); Khu dân cư công nghiệp Bình Hòa (quận Bình Thạnh); Khu dân cư Hiệp Bình Phước; Khu dân cư – công nghiệp Cát Lái (TP Thủ Đức); Khu đô thị sinh thái lấn biển Cần Giờ (Huyện Cần Giờ).

Dự án khu công nghiệp, khu chế xuất có: Khu chế xuất Tân Thuận (quận 7); Khu công nghiệp Vĩnh Lộc và Vĩnh Lộc A (quận Bình Tân); Khu công nghiệp Tân Tạo (quận Bình Tân); Khu công nghiệp Lê Minh Xuân (huyện Bình Chánh); Khu công nghiệp Tân Phú Trung (huyện Củ Chi); Khu công nghiệp Tây Bắc Củ Chi (huyện Củ Chi); Khu chế xuất Linh Trung (TP Thủ Đức); Khu công nghiệp Tân Bình (quận Tân Phú).

Dự án hạ tầng kỹ thuật lớn gồm: Dự án môi trường nước và cải tạo đô thị lưu vực Tàu Hủ – Bến Nghé; Dự án Tân Hóa – Lò Gốm; Dự án Nhiêu Lộc – Thị Nghè; Dự án cầu đường Nguyễn Văn Linh, cầu Phú Mỹ, Vành đai II phía Đông; Dự án đường Điện Biên Phủ, nút giao Hàng Xanh, cầu Sài Gòn, xa lộ Hà Nội; Dự án cầu đường Nguyễn Hữu Thọ từ quận 4, cầu Kênh Tẻ, đi Hiệp Phước; Cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây; Tuyến metro số 1 và metro số 2; Cảng Cát Lái, cảng Hiệp Phước; Sân bay Tân Sơn Nhất (nâng cấp, cải tạo).

Theo Sở Xây dựng TP.HCM: “Có thể đánh giá các khu vực này đã có thành công và từng bước hình thành. Các dự án lớn đã tạo ra các mảng đô thị mới có quy hoạch đạt tiêu chuẩn đô thị. Về lý thuyết, nếu đô thị được quy hoạch tốt thì các khu đô thị mới khi nối lại với nhau sẽ tạo ra một khu vực đô thị hiện đại”.

Một số dự án có tính hiện đại, tiên tiến, phù hợp nhu cầu hội nhập kinh tế đã tạo điều kiện phục vụ hấp dẫn đầu tư (khu đô thị mới đẳng cấp quốc tế Phú Mỹ Hưng). Các khu đô thị mới tạo điều kiện phát triển đô thị đồng bộ, hài hòa. Đô thị Phú Mỹ Hưng có tầm nhìn toàn diện, khu chế xuất gắn với khu đô thị, gắn với khu công nghiệp cảng và nhà máy điện Hiệp Phước.

Một số khu đô thị thiếu tính gắn kết nhu cầu sống và sản xuất

Nhìn chung, các dự án phát triển đô thị lớn đều có hiệu quả kinh tế cao. Bằng chứng là sự lớn mạnh không ngừng của các công ty phát triển khu đô thị mới.

Tuy nhiên, một số khu đô thị mới thiếu tính gắn kết nhu cầu sinh sống và sản xuất thường kém hiệu quả. Độ bao phủ các dự án không lớn, do đó nhiều khu vực đô thị hóa nằm ngoài các dự án lớn, phát triển theo các dự án nhỏ lẻ, không tạo nên khu vực đô thị mới đồng bộ và hiện đại.

Ví dụ khu vực lân cận các dự án đô thị mới ở phường An Phú, TP Thủ Đức và phường Phú Thuận, quận 7, có một số dự án nhỏ của một số công ty xen cài trong khu vực, không tạo được tính hoàn thiện của khu đô thị mới. Bên cạnh đó, nhiều dự án lớn không thực hiện đúng kế hoạch tiến độ. Đây là nguyên nhân tạo nên dự án treo, quy hoạch treo, ảnh hưởng xấu đến quyền lợi người dân (hài hòa lợi ích) và bộ mặt không gian đô thị.

Thành công của Phú Mỹ Hưng có thể nói đến từ quy hoạch tốt nhất theo phong cách đô thị hiện đại (đa dạng và hỗn hợp các yếu tố đô thị và loại hình công trình xây dựng, vì con người, ưu tiên không gian công cộng, có bản sắc, có tính sinh thái, có khả năng thích ứng, sáng tạo, an ninh và an toàn).

Về cơ chế phát triển của khu vực này, đã có những đột phá như phát triển đô thị theo phương thức tiên tiến “6 thống nhất” (về đầu tư, quy hoạch, hạ tầng, thiết kế, xây dựng và quản lý), phát triển và quản lý nhà ở chung cư cao tầng, và phát triển thị trường bất động sản gắn với quy hoạch, hoàn thiện quy hoạch gắn với tiến trình của thị trường bất động sản.

“Chủ đầu tư có đủ năng lực, toàn tâm, toàn ý cho sự thành công của dự án. Ngoài ra, chính quyền đóng vai trò tích cực, tạo điều kiện từ chủ trương đến quy hoạch, đầu tư xây dựng và quản lý trật tự xây dựng”, Sở Xây dựng TP.HCM đánh giá.

4 bài học lớn

Nhiều bài học kinh nghiệm đã được rút ra từ việc triển khai đầu tư các dự án lớn ở TP.HCM.

Ý tưởng tốt: Chương trình lớn hay dự án lớn đều cần ý tưởng ban đầu phù hợp với mục tiêu phát triển, có tính đột phá, có điều kiện huy động nguồn lực thực hiện.

Quyết tâm đầu tư: Dù là chương trình lớn hay dự án lớn đều phải xác định rõ chủ đầu tư. Chủ đầu tư là chính quyền (chủ đầu tư công) hay tư nhân đều phải có quyết tâm cao để vượt qua các thách thức trong quá trình lập đề án, làm thủ tục pháp lý cho đến việc thực hiện.

Quy hoạch định hướng thực thi: Quy hoạch và chiến lược thực hiện đúng, ưu việt là yếu tố thành công rất cơ bản của Phú Mỹ Hưng, cũng là bài học thành bại của các chương trình và dự án khác. Một vài chương trình lớn và dự án lớn chưa có mục tiêu thật rõ ràng, kế hoạch thực hiện không phù hợp (không bảo đảm được nguồn vốn, kỹ thuật, … ) dẫn tới không bảo đảm tiến độ.

Huy động nguồn lực (vốn, kỹ thuật,… ) đặc biệt đối với dự án hợp tác công – tư: Các chương trình lớn và dự án lớn đều rất chú trọng nguồn lực thực hiện; tuy nhiên, trong nhiều trường hợp chưa phân tích đầy đủ các yếu tố tạo nên nguồn lực, do đó có thể đã bỏ sót nguồn lực, hoặc tạo ra sự mất công bằng giữa các bên liên quan.

___________

Bài liên quan

TP.HCM xây dựng 4 trung tâm của đô thị thông minh ngay trong năm 2021