Bất động sản 2025, điểm sáng và vùng tối

Bài viết này gửi đến cái nhìn toàn cảnh ngành bất động sản Việt Nam năm 2025. Những câu chuyện tiêu biểu, những điểm sáng và cả vùng tối trên thị trường này trong 12 tháng qua.

2025 là năm đánh dấu bước ngoặt đáng kể của thị trường bất động sản Việt Nam với nhiều tín hiệu khả quan lẫn dấu hiệu cảnh báo. Điểm sáng là tính thanh khoản và sự quan tâm đầu tư tăng trở lại, nhưng áp lực giá cao, mất cân đối cung cầu, và rủi ro tài chính vẫn đòi hỏi giải pháp chính sách quyết đoán trong 2026.

Câu chuyện tiêu biểu

Nguồn cung nhà ở tăng mạnh, bùng nổ dự án lớn. Năm 2025 ghi nhận tăng trưởng nguồn cung nhà ở mạnh nhất trong 5 năm, với hơn 100.000 căn được tung ra thị trường, cao hơn 22% so với năm trước. Gần 86.000 căn mới chỉ tính riêng các dự án mới được mở bán.

Các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, BIM Group, Sunshine, Ecopark, Eurowindow Holdings… đồng loạt triển khai những dự án quy mô hàng nghìn ha, vốn đầu tư lên đến hàng nghìn tỷ đồng mỗi dự án.

Hấp lực dòng vốn ngoại tăng. Dòng vốn FDI vào bất động sản phục hồi mạnh, nhiều thương vụ M&A đáng chú ý diễn ra trong năm, trong đó có các thương vụ đầu tư chiến lược từ CapitaLand, Sumitomo, Nishi Nippon vào các dự án trong nước.

Việc luật Đất đai sửa đổi (hiệu lực từ 2024) tăng tính minh bạch đã giúp cải thiện niềm tin và thu hút thêm vốn nước ngoài.

Sự phục hồi của bất động sản nghỉ dưỡng. Sau một thời gian dài trầm lắng hậu đại dịch, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi rõ rệt, tập trung vào chất lượng và dịch vụ hơn là số lượng.

Thống kê thị trường, các phân khúc chính, từ nhà ở, thương mại đến công nghiệp, đều có mức độ hoạt động tăng trở lại, đặc biệt là phân khúc công nghiệp/logistics và căn hộ trung, cao cấp.

Điểm sáng của năm

Bức tranh thị trường tích cực hơn. Thị trường đã hồi phục sau giai đoạn trì trệ trước đó, với tốc độ hấp thụ sản phẩm cao, khoảng 68% sản phẩm mới được tiêu thụ trong 9 tháng đầu năm.

Cơ chế chính sách được cải thiện. Quy định mới trong luật Đất đai và các ưu đãi nhà ở xã hội giúp tăng minh bạch pháp lý và hỗ trợ thanh khoản thị trường hơn.

Tín dụng cho bất động sản ổn định, thậm chí được khuyến khích cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ.

Thị trường công nghiệp và đô thị mới nổi. Phân khúc bất động sản công nghiệp và logistics tiếp tục bùng nổ, thu hút cả đầu tư nội địa và quốc và phát triển hạ tầng.

Gia tăng M&A và đầu tư chiến lược. Các thương vụ M&A trong lĩnh vực bất động sản tăng cả về số lượng và giá trị, thể hiện sự phục hồi niềm tin đầu tư sau giai đoạn căng thẳng.

Khoảng tối thách thức

Giá nhà tăng vượt thu nhập. Giá bất động sản tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM tăng vượt dự báo, khiến nhiều người mua nhà bị “out” khỏi thị trường vì quá khả năng chi trả.

Điều này khiến nhu cầu nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết.

Cung cầu mất cân đối. Dù nguồn cung tăng, thị trường vẫn tồn tại bất cân đối giữa phân khúc cao cấp (thừa) và phân khúc giá vừa, thấp (thiếu), dẫn tới rủi ro tồn kho hàng hóa.

Hạ tầng và quy hoạch chưa đồng bộ. Hạ tầng đô thị chưa kịp theo kịp tốc độ phát triển dự án, dẫn tới tắc nghẽn giao thông, thiếu dịch vụ công, ảnh hưởng chất lượng sống và hấp dẫn đầu tư dài hạn.

Rủi ro tài chính và nợ xấu. Một số doanh nghiệp phát triển bất động sản vẫn phải đối mặt với áp lực nợ và huy động vốn khó khăn, nhất là khi dự án kéo dài hoặc chi phí vốn tăng.

Lo ngại “bong bóng” và tâm lý đầu cơ. Giá tăng mạnh và kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn khiến không ít nhà đầu tư lo ngại về nguy cơ bong bóng bất động sản, vốn luôn là rủi ro truyền thống của thị trường.

Đồng thời, phản ứng trên mạng xã hội cho thấy nhiều người trẻ cảm thấy không thể tiếp cận sở hữu nhà, tạo áp lực xã hội và thách thức chính sách dài hạn.