Giá chung cư ở TP.HCM tăng chậm, mua kịp không?

Giá chung cư tại TP.HCM hiện vẫn rất cao nhưng dự báo tăng chậm trong năm 2026. Những biện pháp kiểm soát được kỳ vọng giữ giá nhà ở mức dễ thở đối với nhiều người lao động.

Bộ Xây dựng vừa có báo cáo thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý IV và cả năm 2025. Trong đó, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình năm tại TP.HCM đạt khoảng 111 triệu đồng/m². 

Dự án trung – cao cấp chiếm phần lớn nguồn cung

Theo dữ liệu của Bộ Xây dựng, giá chung cư ở khu vực trung tâm TP.HCM trung bình 120 – 150 triệu đồng/m². Theo cơ quan này, mức giá tăng 20 – 30% so với năm trước, trong đó các phân khúc trung và cao cấp tăng mạnh.

Trong khi đó, số liệu từ sàn môi giới, giá bán sơ cấp trung bình khu trung tâm TP.HCM đạt khoảng 92 – 96 triệu đồng/m². Tại các dự án mới, đặc biệt ở trung tâm, có giá trên 120 triệu đồng/m².

Theo Cushman & Wakefield, giá bình quân sơ cấp đạt gần 120 triệu đồng/m², tăng khoảng 47% so với cùng kỳ năm trước do sự lấn lướt của các dự án cao cấp.

Thực tế, giá theo phân khúc trên thị trường, từ bình dân đến trung cấp khoảng 45 – 70 triệu đồng/m², trung – cao cấp khoảng 70 – 120 triệu đồng/m², cao cấp đến gần siêu sang trên 120 triệu đồng/m², có nơi 200 triệu đồng/m², còn siêu sang cực kỳ đắt lên đến 450 – 600 triệu đồng/m².

Trong đó, phân khúc bình dân chỉ còn thấy ở vùng ven, các khu vực mới phát triển. Phân khúc cao cấp nằm ở khu trung tâm, view sông, tiện ích cao cấp. Dự án siêu sang thì không cần phải nói nhiều vì vượt ngưỡng. Đáng chú ý là phân khúc trung – cao cấp đang chiếm phần lớn nguồn cung mới.

Điều này cho thấy giá chung cư tại TP.HCM phân hóa rõ ràng. Vùng ngoại thành có giá mềm hơn nhưng vẫn không thấp so với thu nhập trung bình. Còn ở khu trung tâm, giá cao cấp và siêu sang vượt rất xa mức trung bình.

Mức giá vượt mức chi trả của đa số người lao động

Nhìn từ số liệu tổng quan, thị trường chung cư TP.HCM đang ở mặt bằng giá cao. Mức giá này gấp nhiều lần so với 10 năm trước, tăng gần 3 lần trong thập kỷ qua.

Mức giá trung bình gần 90 – 120 triệu đồng/m² vượt khả năng chi trả của phần lớn người lao động thu nhập trung bình. Điều này khiến nhu cầu dịch chuyển mua nhà ở vùng ven và các tỉnh lân cận tăng lên.

Nguồn cung đang tập trung ở phân khúc cao cấp với số lượng căn hộ trung – cao cấp chiếm phần lớn. Phân khúc chung cư bình dân bị hạn chế do quỹ đất, chi phí đầu vào cao và chính sách phát triển nhà ở.

Sự thiếu hụt nguồn cung nhà giá rẻ trên thị trường khiến giá bình quân bị đẩy lên. Giá bán cao hơn thu nhập trung bình khiến phân khúc nhà ở bình dân rất khan hiếm, việc sở hữu nhà ở của lớp trung lưu ngày càng khó khăn.

Tốc độ tăng giá nhà đã giảm

Trong ngắn hạn, giá nhà chung cư ở TP.HCM năm 2026 được dự báo tiếp tục tăng nhưng chậm lại so với giai đoạn tăng nóng trước đó. Diễn biến này là do chính sách siết tín dụng bất động sản, cùng các biện pháp kiểm soát giá và minh bạch thông tin thị trường của TP.HCM.

Dự kiến, biên độ tăng giá dao động 5 – 15% tùy khu vực và phân khúc sản phẩm. Các báo cáo thị trường cho thấy tốc độ tăng giá đã giảm so với trước.

Dự báo trung – dài hạn từ năm 2027 đến khoảng năm 2030, nhu cầu nhà ở tiếp tục cao do tăng dân số cơ học và đô thị hóa. Nguồn cung mới sẽ tăng mạnh khi các dự án tiếp cận hoàn thiện pháp lý và hoàn thành xây dựng, đặc biệt ở các khu vực mới như thành phố mở rộng về phía đông và tây.

Giá vẫn có xu hướng tăng nhưng có thể ổn định hơn nếu nhà phát triển đa dạng hóa sản phẩm và có thêm phân khúc giá thấp hơn. Giá nhà ở trung tâm dự báo tăng chậm hơn các khu đô thị vệ tinh, do mức giá đã quá cao.