Người dân còn lại gì khi lao vào các cơn sốt đất?

> TP.HCM siết yếu tố con người tác động làm sai lệch giá đất

Thị trường bất động sản Việt Nam diễn ra nhiều đợt sốt đất, không chỉ tại những dự án ở các thành phố lớn, mà còn ở Đồng Nai, Hà Tây (huyện Thạch Thất), Quảng Ninh (Vân Đồn), Phú Quốc… và gần đây nhất là tại Bình Phước (huyện Hớn Quản). Liệu có nên chạy theo các cơn sốt đất hay không?

Sốt đất kèm theo rất nhiều hệ lụy

Sốt đất là hiện tượng giá đất tăng với một tốc độ đột biến trên diện rộng trong thời gian ngắn. Đa phần các cơn sốt đất xuất phát từ hiệu ứng đám đông khi nhiều cá nhân có nhu cầu mua và làm đẩy giá lên cao do nguồn cung có hạn.

Các cơn sốt đất dễ trở thành sốt đất ảo khi giá trị đất không còn phản ánh giá trị và nhu cầu thực tế mà được dựa trên những thông tin không rõ ràng và tin đồn thổi. Trong các cơn sốt đất thì nhu cầu đất chủ yếu không nhằm mục đích sản xuất kinh doanh mà chỉ là để đầu cơ chờ thời.

Cơn sốt đất tại huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước vừa qua được cho là do một bộ phận người dân truyền tai nhau về việc sắp quy hoạch đất tại địa phương để xây sân bay Téc-Ních với diện tích lên tới 500 ha, sau khi đoàn của tỉnh đến để khảo sát vị trí để xin chủ trương.

Tuy nhiên chỉ sau một tuần, hiện tượng sốt đất đã nguội, dòng người tìm đến cũng không còn, bong bóng đã vỡ, và chỉ còn lại hệ quả một cơn sốt đất nữa cho thị trường bất động sản.

Chuyên gia Sử Ngọc Khương cho biết hiện tượng sốt đất tại Việt Nam đã xuất hiện từ những năm 1990, khi thị trường chứng kiến cơn sốt đất từ việc ra đời của Bộ Luật Đất đai năm 1993. Việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách dễ dàng và thuận tiện hơn đã tạo ra cơn sốt đất khắp cả nước. Từ đó đến nay, sau 30 năm phát triển của lĩnh vực bất động sản, nước ta đã chứng kiến nhiều vụ sốt đất khắp nơi trên cả nước, với tiêu điểm là hai lần xuất hiện bong bóng nhà đất cục bộ vào đầu những năm 2000 và 2007, và lập tức đóng băng sau đó kèm theo là với rất nhiều hệ lụy.

Sân bay quy hoạch không phải là cây đũa thần

“Tưởng chừng như với những thăng trầm của thị trường và với những hệ lụy mà toàn xã hội đã chứng kiến sau những lần sốt đất, thì hiện tượng này sẽ không còn. Song với những cơn sốt gần đây như tại Long An và Bình Phước mới đây thì dường như rủi ro và hệ quả tiêu cực tiềm ẩn để lại bởi những cơn sốt vẫn chưa được nhận thức sâu sắc trong toàn xã hội”, ông Khương nhận định.

TS Sử Ngọc Khương đánh giá sân bay Téc-Ních không phải là cây đũa thần làm cho nền kinh tế của tỉnh Bình Phước, và thị trường bất động sản khởi sắc chỉ trong một thời gian ngắn như thế.

Ông Khương nhận định việc xây dựng một sân bay không thể là một bước ngoặt cho kinh tế toàn tỉnh. Ngoài những thông tin quy hoạch và dự án như vừa qua ở tỉnh Bình Phước, những thông tin liên quan đến nền kinh tế về tín dụng hay diễn biến có tác động đến nền kinh tế đều có thể làm tăng giá trị tài sản và tạo ra động lực thúc đẩy thị trường. Tuy nhiên tất cả những yếu tố này có thể hoặc không có thể ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản.

TS. Sử Ngọc Khương cho biết: “Với giả định là sân bay sẽ được hoàn thành, theo một góc nhìn thực tế thì việc này cần ít nhất 5-7 năm để hoàn thành kế hoạch và được phê duyệt, và rồi xây dựng sẽ mất thêm 3-5 năm nữa. Như vậy là từ lúc khảo sát đến lúc khánh thành thì cũng gần 10 năm nếu mọi việc diễn ra thuận lợi. Tuy nhiên, để vận hành trơn tru và thật sự thu hút đầu tư đáng kể thì cần 5-10 năm nữa”.

Sốt đất vẫn sẽ tiếp tục diễn ra

Việc có sân bay tại địa phương không phải là yếu tố chính để thu hút đầu tư. Những yếu tố quan trọng hơn trong việc gia tăng giá trị bất động sản và tạo sức hút trên thị trường bao gồm đầy cung cấp đầy đủ các tiện ích xã hội như trường học bệnh viện, giao thông thuận lợi, và cơ hội nghề nghiệp.

Việc hình thành một khu dân cư không phải dễ, nó liên quan đến bài toán kinh tế đô thị. Các địa phương cần có những sức hút khác biệt để khuyến khích di dân đến địa phương một cách cơ học. Để tăng giá trị bất động sản, phải nắm bắt được nhu cầu và đáp ứng để tạo ra sức hút riêng biệt để thu hút nguồn lao động và di dân đến địa phương một cách cơ học. Vì thế, việc xây thêm một con đường hoặc có một sân bay nội địa chưa đủ để tác động trực tiếp đến thị trường.

“Chúng ta nên nhìn thấy rằng có sân bay không phải là yếu tố quyết định để Đà Nẵng trở thành thành phố đáng sống nhất Việt Nam, và Nha Trang trở thành thành phố du lịch hàng đầu cả nước, mà là do nhiều yếu tố khác nữa mới tạo ra giá trị cho thành phố như vậy”, ông Khương so sánh.

Nhìn chung, hiện tượng sốt đất vẫn đang tiếp diễn và có thể dẫn đến những hệ quả trước mắt cho người dân địa phương từ việc họ mất đi nguồn thu nhập chính. Đồng thời đối với những nhà đầu tư cá nhân mạo hiểm nào đã dùng đến đòn bẩy kinh tế, rất có thể họ sẽ mất khả năng chi trả nếu thị trường không đạt như kỳ vọng và gánh nặng tài chính quá lớn.

Về lâu dài, nền kinh tế vĩ mô và xã hội sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực khi nhiều người không còn chú trọng đến việc lao động sản xuất. Vì thế người dân cần được nâng cao về nhận thức để không bị dao động bởi những thông tin không đầy đủ và tạo ra những cơn sốt ảo.