‘Không phải thu hồi đất rồi xây chung cư to để đền bù là xong’

> ‘Tuyệt chiêu’ thu hồi diện tích đất liền kề công trình hạ tầng để tái định cư và bán đấu giá

Mới đây, UBND TP.HCM phê duyệt đề án “Quản lý và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả”, trong đó, nội dung dành được nhiều sự chú ý là việc thu hồi diện tích đất liền kề công trình hạ tầng để tái định cư và bán đấu giá.

Theo đó, người có đất bị thu hồi trong dự án hạ tầng và phần đất thu hồi thêm sẽ được tái định cư tại chỗ với diện tích đất nhỏ hơn, tỷ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao, Savills Việt Nam, nhận định về vấn đề này.

Đền bù hiệu quả không nằm ở giá đất cao hay thấp

“Nhìn chung, trong những trường hợp có liên quan đến đền bù đất đai trong khu vực cần giải tỏa mặt bằng, theo tôi, cốt cốt lõi của vấn đề nằm ở sự đồng thuận của người dân. Phương án được chọn phải quan tâm và cân nhắc đến sinh hoạt, tập quán, và công việc của những người bị ảnh hưởng.

Lấy ví dụ, nếu quy hoạch tái định cư với các cư dân trong một tòa chung cư tại quận 1, đơn vị phụ trách việc giải tỏa cần cân nhắc đến việc những người dân này đã quen thuộc với nếp sinh hoạt và làm việc. Nên việc tái định cư họ ở một chỗ khác là bài toán liên quan sâu sắc đến đời sống thường ngày và mưu sinh của họ.

Còn đối với việc tái định cư tại chỗ, thì sự đồng thuận của người dân tại khu vực này như thế nào cho thỏa đáng là rất quan trọng.

Trong trường hợp này, nếu là dự án công, nhận đầu tư của Nhà Nước như trường học, bệnh viện, công viên… thì thường sẽ nhận được sự ủng hộ mạnh mẽ từ người dân. Còn nếu là dự án mang tính chất thương mại và phục vụ lợi ích của một số nhà đầu tư nào đó như khu chung cư, công ty, cơ sở sản xuất…, thì sự đồng thuận của người dân là yếu tố quyết định”.

Xác định yếu tố quan trọng để thỏa mãn nhu cầu của người dân

“Để hiểu rõ hơn, hãy hình dung là nếu một người xuất thân từ một xóm lao động giờ phải tái định cư ở một tòa chung cư, và họ hoàn toàn khác biệt những người hàng xóm, thì họ sẽ như thế nào?

Một hành vi đơn giản để hiểu là bình thường họ đã quen với việc mang rác trong nhà ra cho vào thùng rác phía trước, nhưng ở chung cư thì hoàn toàn khác và họ không làm như vậy được.

Vì thế đền bù tái định cư là một vấn đề liên quan sâu sắc đến đô thị học và sự đồng thuận của người dân. Việc giải quyết chỉ bằng góc nhìn tài chính không chưa đủ.

Xét trên hai hình thức tái định cư, hướng giải quyết phù hợp còn tùy vào khả năng của chính quyền địa phương và theo quỹ đất đô thị. Vì vậy, cách giải quyết tái định cư tại chỗ cần giải quyết thêm một vấn đề nữa là người dân sẽ nhận được những lợi ích gì từ việc chỉnh trang đô thị hoặc nâng cấp cơ sở hạ tầng”.

Không phải xây chung cư thật to để đền bù là xong

“Phải thấy rằng trong một số hoàn cảnh, đất nằm trong diện tái định cư của người dân là đất của tô tiên ông bà gia đình họ. Vì thế phải giải quyết như thế nào để có sự đồng thuận và nhìn nhận tích cực của chính những người dân đó.

Vấn đề không thể giải quyết đơn giản bằng việc cứ xây một chung cư thật to để bù lại diện tích với giá cả.

Đây thật sự là bài toán rất lớn không phải chỉ ở Việt Nam mà còn ở nhiều nơi trên thế giới, đặc biệt là những nước đang phát triên, nơi mà bài toán chỉnh trang đô thị luôn vấp phải nhiều tranh chấp từ phía người dân.

Trên thế giới, những căn hộ 25-30m2 không phải là hiếm, nhưng tại sao nhiều nơi lại thành tổ uyên ương mà không phải là ổ chuột?

Đây là do vấn đề về quản lý. Quan trọng nhất là giải quyết được nhu cầu, sinh hoạt và mưu sinh của dân, rồi giải quyết tiếp vấn đề còn lại là làm sao mà cuộc sống của họ được bình yên.

Hiện tại, trên địa bàn TP.HCM và Hà Nội, còn rất nhiều khu chung cư cũ đã xuống cấp, cùng những khu tự phát không quy hoạch từ trước năm 1975, nên việc chỉnh trang đô thị là rất cần thiết.

Vì thế giải quyết được nhu cầu cuộc sống của người dân rất quan trọng trong quá trình hiện đại hóa đô thị”.