Nguồn cung văn phòng dịch chuyển khỏi trung tâm TP.HCM

Nguồn cung văn phòng mới của TP.HCM được dự báo giảm 26% trong năm nay, trong khi thị trường bán lẻ đã hết quý 1 nhưng vẫn không có nguồn cung mới.

Văn phòng hạng B giảm sâu

Tính đến cuối quý 1/2021, nguồn cung văn phòng của TP.HCM đạt gần 2,4 triệu m2, tăng 2% theo quý và 11% theo năm. Trong bối cảnh khu vực nội thành có giá thuê cao và diện tích trống ngày càng ít, nguồn cung tiếp tục dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm. Hơn 42.300m2 nguồn cung mới đều nằm tại khu vực ngoài trung tâm, trong đó 55% là ở các quận ngoại thành, Gò Vấp và TP Thủ Đức.

“Nguồn cung tại các khu vực ngoài trung tâm cung cấp các lựa chọn phù hợp ngân sách và kiềm chế giá thuê. Nhu cầu từ các doanh nghiệp nhỏ được ghi nhận vẫn tiếp tục gia tăng”, bà Từ Thị Hồng An – Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills nhận định.

Công suất thuê văn phòng trung bình đạt 89%, không đổi theo quý nhưng giảm -8 điểm phần trăm theo năm. Giá thuê trung bình 31 USD/m2/tháng, giảm nhẹ 1% theo quý và 3% theo năm. Giá thuê trung bình giảm do giá thuê hạng A giảm 2% theo quý khi các chủ đầu tư tìm cách lấp đầy diện tích trống.

Trong khi đó, hạng B bị ảnh hưởng nhiều nhất theo năm do nhu cầu giảm và áp lực nguồn cung mới. Công suất hạng B với 86%, giảm -11 điểm phần trăm theo năm. Giá thuê trung bình là 34 USD/m2/tháng, giảm 2% theo năm. Các khách thuê đóng cửa hoặc giảm quy mô chủ yếu từ các ngành tài chính, sản xuất và bất động sản.

Theo khảo sát của Savills, các giao dịch trong quý 1 chủ yếu phổ biến với diện tích từ 100-300m2, trong đó gần 70% là các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong nước. Giao dịch có diện tích trên 1.000m2 chỉ chiếm 4%. Giao dịch chủ yếu đến từ các nhóm ngành như thương mại chiếm 24% số giao dịch, tư vấn chiếm 18%, và vận tải chiếm 13%. Lượng tiêu thụ trong quý 1 đạt gần 38.000m2, khả quan so với lượng tiêu thụ âm -8.000m2 trong quý 4/2020.

Nguồn cung mới năm 2021 ước tính giảm 26% theo năm, do đó sẽ không gây áp lực lớn lên tình hình hoạt động. Theo Trung tâm Dự báo Nhân lực và Thông tin Thị trường Lao động, nhu cầu văn phòng được kỳ vọng tăng trưởng khi nhu cầu lao động TP.HCM được dự báo lên đến 300.000 việc làm trong năm 2021, tăng 10% theo năm. Đến năm 2023, 19 dự án mới dự kiến được đưa vào hoạt động sẽ bổ sung vào thị trường hơn 333.000m2.

Bán lẻ không có nguồn cung mới

Thị trường bán lẻ không có nguồn cung mới trong quý 1/2021 và duy trì ở mức 1,5 triệu m2 NLA, không đổi so với quý trước. Nguồn cung tương lai tăng trưởng chậm do tác động của Covid-19 cùng với việc các cửa hàng đóng cửa. Trong số 11 dự án đã hoàn thành với 159.000 m2 NLA, chỉ 3 dự án cung cấp 37.000 m2 NLA dự kiến sẽ đi vào hoạt động trong chín tháng tới.

Trong quý 1/2021, công suất trung bình đạt 93%, giảm -1 điểm phần trăm theo quý và -2 điểm phần trăm theo năm. Các trung tâm mua sắm tại khu vực ngoài trung tâm có công suất giảm -1 điểm phần trăm theo quý. Các hợp đồng hết hạn gặp khó khăn trong việc tìm kiếm khách mới.

Tuy nhiên, khu vực trung tâm có tình hình hoạt động khả quan hơn, các diện tích trống nhanh chóng tìm được khách thuê và hầu hết các trung tâm mua sắm đã được lấp đầy.

Trong quý 1/2021, giá thuê trung bình tầng trệt là 50 USD/m2 /tháng, ổn định theo quý. Công suất cho thuê cao khiến giá thuê gần như không đổi, hoặc một số dự án hoạt động trở lại như Parkson Saigon Tourist Plaza và Mê Linh Point với giá thuê cao làm giá thuê toàn thị trường tăng nhẹ giúp tăng 2% theo năm.

Để hỗ trợ những khách thuê đang gặp khó khăn ở khu vực ngoài trung tâm, chủ nhà đã miễn phí tiền thuê trong suốt giai đoạn thi công hoặc áp dụng chiết khấu lên đến 40% trong 2-3 tháng đầu tiên đối với các giao dịch mới.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Bộ phận Nghiên cứu Thị trường, Savills TP.HCM nhận định: “Các chỉ số bán lẻ phản ứng trái ngược với tình hình Covid. Tổng doanh thu bán lẻ vẫn tăng khi mà thương mại điện tử và các nhãn hàng quốc tế thâm nhập thị trường. Tuy nhiên, ngành hàng ăn uống và khu vực ngoài trung tâm vẫn đang gặp nhiều khó khăn”.

Theo Cục Thống kê TP.HCM (PSO), tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng trong quý 1/2021 đạt khoảng 12 tỷ USD, tăng 6% theo năm. Trong đó, doanh thu bán lẻ hàng hóa chiếm 56% và tăng 12% theo năm. Dự báo kinh tế tích cực, mức tăng tiêu dùng trong nước tăng, và sự kiểm soát tốt Covid-19 góp phần hỗ trợ sự phục hồi của thị trường bán lẻ trong thời gian tới. Trong khi các nhà bán lẻ nhỏ đã đóng cửa, xu hướng mở rộng của các thương hiệu quốc tế như Uniqlo, Haidilao đang là một điểm sáng.

Ngoài ra, các thương hiệu quốc tế từ trung đến cao cấp như Balenciaga, Tiffany & Co cũng đang có kế hoạch thâm nhập vào thị trường Việt Nam.

Sự gia tăng của thương mại điện tử sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến thị trường bán lẻ. Theo Kế hoạch tổng thể quốc gia về phát triển thương mại điện tử giai đoạn 2021-2025, đến năm 2025 sẽ có tới 55% dân số tham gia mua sắm trực tuyến. Cơ quan Thương mại điện tử & Kinh tế số Việt Nam (iDEA) báo cáo 53% đã mua sắm trực tuyến vào năm 2020.

___________

Bài liên quan

Nhu cầu đổi và mở rộng văn phòng tăng cao sau dịch Covid-19