Định hướng và nhu cầu phát triển nhà ở 10 năm tới của TP.HCM

> TP.HCM thiếu bao nhiêu căn nhà khi dân số lên 11,1 triệu người?

Phó chủ tịch UBND TP.HCM Lê Hòa Bình vừa ký duyệt đề án Xây dựng Chương trình phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2021 – 2030. Từ các đặc thù phát triển nhà ở của TP.HCM và dự báo sự phát triển kinh tế xã hội, khả năng thu nhập của người dân giai đoạn 2021 – 2030, đề án đề xuất quan điểm cùng những định hướng lớn để phát triển nhà ở trong 10 năm tới.

Định hướng phát triển nhà ở đến năm 2030

– Phát triển đa dạng các loại hình nhà ở về giá cả, vị trí, diện tích…, đảm bảo số lượng nhà ở đế đáp ứng dân số tăng nhanh của thành phố.

– Chú trọng phát triển nhà ở dựa trên cơ sở chỉnh trang, cải tạo khu dân cư hiện hữu; xây dựng mới thay thế chung cư cũ; di dời nhà ở ven và trên kênh rạch được lồng ghép vào các chương trình trọng điểm của thành phố, từ đó góp phần vào quá trình phát triển bền vững và cân bằng sinh thái đô thị của TP.HCM.

– Thành phố bố trí vốn ngân sách phát triển nhà ở xã hội để cho các đối tượng thu nhập thấp, đặc biệt khó khăn, không đủ khả năng chi trả thuê, thuê mua.

– Tăng tỷ trọng nhà ở cho thuê để đáp ứng nhu cầu ở và khả năng chi trả của các đối tượng thu nhập thấp; Phát triển đa dạng về hình thức thanh toán như thuê, thuê mua, mua; ưu tiên, khuyển khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư; phát triển ở cho thuê, nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp, giá rẻ cho các đối tượng thu nhập thấp.

– Phát triển nhà ở phải đồng bộ với phát triển hạ tầng kỹ thuật – giao thông và hạ tầng xã hội; hạ tầng đi trước, đầu tư hạ tầng vào những vùng trống, dễ giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất. Phát triển nhà ở lan tỏa theo hệ thống giao thông đô thị như các tuyến đường chính kết nối các đô thị vệ tinh, đường vành đai liên kết vùng, hệ thống đường sắt trên cao; gắn liền với quy hoạch kinh tế – xã hội của thành phố, khu vực, vùng, miền; phù hợp với chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch kinh tế – xã hội, quy hoạch xây dựng. Phát triển hạ tầng đường hành lang ven kênh rạch, ngăn ngừa tái diễn tình trạng nhà ở ven kênh rạch.

– Tăng diện tích cây xanh, hạn chế phát triển nhà ở tại các khu vực đang chịu tác động của biến đối khí hậu, đảm bảo thích ứng với biến đổi khí hậu; hình thành các khu đô thị ven kênh rạch.

– Ứng dụng công nghệ vào công tác quản lý, phát triển nhà ở và dịch vụ đô thị; ứng dụng công nghệ vật liệu xây dựng mới nhằm tiết kiệm năng lượng và phát triển bền vững.

– Từng bước đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, để tạo lập các quỹ đất phát triên dự án nhà ở tại các huyện ngoại thành, ưu tiên tạo điều kiện để phát triển các dự án nhà ở giá rẻ, đồng bộ hạ tầng, phục vụ đại bộ phận
người lao động dịch cư đến thành phố.

– Thường xuyên tổng kết công tác phát triển nhà ở từ thực tiễn của thành phố, từ đó nhận diện các điểm bất cập trong hệ thống chính sách và cơ chế phát triển nhà ở, kiến nghị điều chỉnh chính sách và pháp luật cho phù hợp với thực tiễn; nhằm thu hút đầu tư trong và ngoài nước vào lĩnh vực phát triển nhà ở.

Nhu cầu phát triển các loại hình nhà ở 

Do TP.HCM là trung tâm, động lực phát triển kinh tế của vùng Nam bộ và của quốc gia nên thành phố có sức hút đầu tư rất lớn đối với các tập đoàn kinh tế, các công ty từ nhiều ngành nghề lĩnh vực. Do đó lượng lao động và nguồn lực tài chính liên tục gia tăng tại thành phố, tác động mạnh đến thị trường bất động sản, đặc biệt là cung, cầu nhà ở.

Đây chính là nguyên nhân dẫn đến sự gia tăng nhu cầu và khả năng thanh toán cho nhà ở cũng như tạo điều kiện phát triển nguồn cung ngày một dồi dào. Thành phố phát triển nhanh, mạnh cả về số lượng, chất lượng và các loại hình nhà ở.

Phát triển nhà ở ven kênh rạch

Nhà ở ven kênh rạch khu vực nội thành hiện hữu tập trung chủ yếu tại các quận 4, 8 (tuyến kênh Đôi – kênh Tẻ). Tại đây tập trung một số lượng đáng kể những hộ nghèo, cận nghèo sinh sống. Hình thành từ thời kỳ giao thông đường bộ ít ỏi, dân cư sống tạm bợ trên các tuyến kênh rạch để đi lại bằng thuyền. Đến nay những tuyến kênh rạch đã bị ô nhiễm, cản trở dòng chảy, tiêu thoát nước, vì vậy cần phải di dời, giải phóng mặt bằng và tái định cư cho các hộ dân đang sinh sông ven và trên kênh rạch.

Phát triển nhà ở mật độ cao tại các quận nội thành cũ

Do đặc thù thành phố hình thành và phát triển từ khu vực lõi trung tâm và các quận nội thành cũ, sau đó lan rộng dần ra các khu vực ngoại thành, vì vậy phát triển nhà ở cũng có xu hướng tập trung mật độ cao tại các khu vực trung tâm, sau đó giảm dần ra các quận nội thành phát triển và huyện ngoại thành để tận dụng hạ tầng sẵn có. Theo đó, một bộ phận dân cư di chuyển ra các quận vùng ngoài để cải thiện điều kiện ở, nhiều nhà ở riêng lẻ mặt tiền được chuyên đổi xây dựng tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại hoặc cho thuê cửa hàng kinh doanh vì lợi thế địa điểm tạo khả năng sinh lời cao. Những ngôi nhà này chức năng ở ít được sử dụng.

Phát triển nhà ở đáp ứng nhu cầu xã hội

Nhà ở cho dân nhập cư các quận, huyện vùng ven các khu công nghiệp: Bộ phận người dân nhập cư từ các tỉnh về TP.HCM sinh sống và làm việc được phân ra hai nhóm chính là nhóm có mức sống cao, nhu cầu mua nhà ở để sinh sống và làm việc; nhóm có mức sống thấp, mua nhà ở giá thấp hoặc đi thuê nhà ở.

Nhóm thứ nhất có xu hướng lựa chọn nhà ở theo dự án hoặc mua nhà ở riêng lẻ để tạo lập chỗ ở, tập trung chủ yếu tại các quận Thủ Đức, quận Bình Tân và quận 12. Nhóm thứ hai thường là lao động tự do, công nhân làm việc tại các khu công nghiệp hoặc sinh viên tại các trường đại học, cao đẳng. Nhóm này có thu nhập ban đầu tương đối thấp nên thường tìm đến nhà ở giá thấp (những căn nhà trong ngõ, hẻm, diện tích nhỏ,…) hoặc nhà ở cho thuê để sinh sống và làm việc.

Nhà ở cho dân cư dịch chuyển từ nội thành cũ ra các khu nội thành mới và ngoại thành: Người dân quận trung tâm và quận nội thành hiện hữu có xu hướng di chuyển nội thị sang khu vực nội thành phát triển. Bộ phận người dân dịch chuyển từ các quận trung tâm và quận nội thành có xu hướng lựa chọn nhà ở trong các khu đô thị và chung cư cao cấp, do xuất phát điểm mức sống của nhóm dân cư này tương đối cao, có nhu cầu ở tại những khu dân cư quy hoạch hiện đại, hạ tầng hoàn chỉnh, tiện nghi.

Nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp, giá rẻ cho người thu nhập thấp và lao động cơ học dịch chuyển về TP.HCM: Lực lượng lao động trên địa bàn TP.HCM chia làm hai dạng, một phần không có trình độ chuyên môn kỹ thuật (65%) và một phần đã qua đào tạo (35%).

Với tỷ lệ cơ cấu lao động như vậy, thu nhập bình quân/người của TP.HCM hiện nay phần lớn vẫn ở mức thấp (có đến 75% lao động là người thu nhập thấp). Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến phát triển nhà ở, do khả năng tích lũy của người lao động thấp, khả năng tiếp cận nhà ở dự án cũng như cải tạo, xây mới nhà ở hiện hữu của họ rất khó khăn. Nhà ở giá thấp có thể là phương án phát triển nhà ở chính của TP.HCM trong tương lai.

Phát triển nhà ở theo chức năng kinh tế xã hội

Nhà ở trung cấp, cao cấp cho chuyên gia, người lao động thu nhập trên trung bình: Với phương hướng phát triển nguồn nhân lực dịch chuyển cơ cấu theo hướng phát triển trung tâm tri thức, phát triển công nghiệp công nghệ cao, các dịch vụ tài chính cao cấp, phân bổ lực lượng lao động mới này sẽ chủ yếu tại thành phố Thủ Đức và các quận nội thành hiện hữu.

Nguồn nhân lực trình độ trung bình trở lên vẫn tiếp tục dịch chuyển vào TP.HCM. Đây cũng là một đặc thù phát triển nhà ở, trong nguồn cung nhà ở sẽ có một bộ phận các dự án trung cấp, cao cấp nhằm đáp ứng cho nguồn nhân lực chất lượng cao này.

Nhà ở cho sinh viên: Trong số dân nhập cư, có một bộ phận là sinh viên. Những sinh viên này sau khi tốt nghiệp đã tìm việc làm tại TP.HCM do nhiều nguyên nhân: thứ nhất, cơ hội việc làm của lao động có trình độ cao hơn; thứ hai, có nhiều cơ hội sử dụng chuyên môn hơn; thứ ba, cuộc sống ở đô thị thường có sức hút đối với giới trẻ. Đây chính là bộ phận nhập cư thường xuyên nhất, là nguồn bổ trợ chất lượng cho lực lượng lao động của TP.HCM.