Làm gì để bất động sản phát triển đàng hoàng, chắc chắn 10 năm tới?

Viet Build Forum lược thuật một số vấn đề gây chú ý tại hội thảo “Phát triển thị trường bất động sản và nhà ở minh bạch bền vững, thúc đẩy quá trình đô thị hóa và phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045” do Ban Kinh tế Trung ương phối hợp Hiệp hội Bất động sản TP.HCM và Đại học Mở TP.HCM tổ chức ngày 27/11.

Có chính sách nhà ở xã hội nhưng không thấy chung cư giá thấp

Tại hội thảo, Bộ Xây dựng thông tin, tỷ lệ dân số đô thị trên cả nước hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030, đòi hỏi mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở. Trong đó, TP Hà Nội và TP.HCM sẽ chiếm đến hơn 50% diện tích đất đô thị của cả nước, do có sức hút dân số cao.

Bộ này dự báo, trong các phân khúc nhà ở tại khu vực đô thị, chung cư giá thấp và trung bình sẽ chiếm thị phần lớn nhất và có xu hướng gia tăng. Nhà biệt thự, liền kề giữ ổn định trong ngắn hạn và có xu hướng giảm thị phần trong dài hạn.

Riêng nhà ở cho người thu nhập thấp, tiếp tục thiếu hụt trong ngắn hạn và trung hạn. Do đó, Bộ Xây dựng có định hướng đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại diện tích nhỏ với giá bán thấp, đẩy mạnh phát triển nhà ở cho thuê trong giai đoạn 2021-2030.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp (có giá 2 tỷ đồng trở xuống) rất ít và hầu như vắng bóng hai năm qua ở TP.HCM. Hiện có 5 dự án đang thi công với quy mô hơn 4.700 căn, dự kiến hoàn thành vào cuối năm nay.

Theo ông Châu, Luật Nhà ở đã quy định chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhưng 5 năm qua vẫn chưa thấy đâu vì không bố trí được nguồn tái cấp vốn, cấp bù lãi suất từ ngân sách nhà nước; chưa có cơ chế, tiêu chí đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đã có quỹ đất sạch; chưa phát huy được nguồn lực quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại.

“Luật Đất đai quy định không miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với dự án nhà ở thương mại, kể cả dự án nhà ở thương mại giá thấp. Luật Nhà ở cũng không có chính sách ưu đãi đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp”, ông Châu nói.

Chính phủ đã cho phép xây dựng căn hộ dự án nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu 25 m2 và đang xây dựng Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp với một số cơ chế chính sách ưu đãi phù hợp.

Trong khi đó, HoREA đang kêu gọi nhóm doanh nghiệp bất động sản xem xét đa dạng hóa và cơ cấu lại sản phẩm nhà ở, chuyển hướng mạnh sang phân khúc nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội và tích cực tham gia các dự án xây dựng lại các chung cư hư hỏng, các dự án di dời, chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch, chỉnh trang các khu dân cư lụp xụp.

Luật cũ chồng chéo, luật mới chưa hoàn thiện

Ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản còn tồn tại những mâu thuẫn, chồng chéo, chưa đồng bộ. Tính minh bạch của thị trường vẫn còn hạn chế do hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản chưa hoàn chỉnh và bị phân mảnh do nhiều cơ quan quản lý.

Theo ông Sinh, để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch, cần phải tiếp tục hoàn thiện thể chế đồng bộ, thống nhất tạo điều kiện thông thoáng để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia thị trường.

Ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tập đoàn Hưng Thịnh, diễn giải cụ thể: cần phải tháo gỡ các thủ tục cải cách hành chính; cải cách phương thức nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất tại các dự án; tháo gỡ những bất cập việc giao đất xen cài trong dự án phát triển nhà ở; hoàn thiện khung pháp lý đối với các loại hình bất động sản mới.

Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 được ban hành, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Bảo vệ môi trường đã sửa đổi, bổ sung một số điều. Chính phủ đang xem xét ban hành “Nghị định sửa đổi các nghị định thi hành Luật Đất đai”, đảm bảo tính đồng bộ và liên thông, giải quyết được một số vướng mắc lớn của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, vẫn còn một số quy định pháp luật chưa đảm bảo đầy đủ tính thống nhất, tính hệ thống, tính đồng bộ và tính liên thông.

“Cần nghiên cứu sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật khác để bảo đảm đồng bộ từ khâu quy hoạch, đất đai, thuế, cơ chế tài chính, đầu tư xây dựng đến kinh doanh, quản lý vận hành các loại bất động sản”, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nói.

Trình 3 nghị định, hoàn thiện 1 đề án để phát triển bất động sản

Phó ban Kinh tế Trung ương Nguyễn Đức Hiển nhận định đô thị hóa và phát triển đô thị là một trong những nhiệm vụ quan trọng trong phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. “Bất động sản là tài sản nền tảng quan trọng của quốc gia. Thị trường bất động sản có vai trò quan trọng trong việc thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của nhân dân, thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển”, ông Hiển nhận định.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế, phát triển chưa bền vững, có nguy cơ mất ổn định. Nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, chính sách pháp luật nhưng chưa được bổ sung, dẫn tới việc quản lý thị trường chưa hiệu quả trong khi chính sách đất đai chưa nhất quán, thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư bất động sản còn phức tạp kéo dài.

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, trong năm 2020 bộ này sẽ nghiên cứu trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung 3 nghị định liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở xã hội, xây dựng lại nhà chung cư và dự án nhà ở thương mại.

Ông Nguyễn Đức Hiển cho rằng, thị trường bất động sản còn dư địa lớn phát triển, dự báo nhu cầu nhà ở 2021 – 2030 tiếp tục gia tăng, nhất là tại các đô thị. Theo ông Hiển, cần phân tích thực trạng cơ chế, chính sách tác động đến thị trường bất động sản để dự báo xu hướng, đề xuất các chính sách để thị trường bất động sản phát triển minh bạch, bền vững.

Để thị trường bất động sản phát triển bền vững, minh bạch gắn với quá trình xây dựng và phát triển đô thị, Ban Kinh tế Trung ương đã phối hợp với các cơ quan chức năng tổ chức lấy ý kiến chuyên gia, doanh nghiệp, qua đó hoàn thiện đề án “Đô thị hóa và phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2045” để trình Bộ chính trị, Ban Bí thư trong thời gian tới.

Hà Long