Đất đền bị đầu cơ đẩy giá, căn hộ không còn mức dưới 25 triệu/m2

> Vì sao không đưa giải pháp kéo giảm giá nhà?

Lượng tồn kho bất động sản trên cả nước vẫn cao nhưng giá nhà vẫn không giảm.

Tồn kho gần 9.000 căn nhà

Trung tâm thông tin của Bộ Xây dựng cho biết, qua tổng hợp, phân tích số liệu về nguồn cung và lượng giao dịch bất động sản theo các báo cáo công bố thông tin thị trường của 56/63 địa phương đến hết năm 2020, cho thấy số lượng lớn bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh chưa được hấp thụ.

Theo đó, trong quý cuối cùng của năm 2020, thị trường bất động sản có gần 30.000 căn đưa ra thị trường. Lượng giao dịch khá ổn nên số lượng nhà ở đưa ra thị trường còn tồn, ước tính gần 3.000 căn.

Trong hai quý kế trước đó, đại dịch Covid-19 cũng như các khó khăn vướng mắc của cơ chế, chính sách,… đã làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện thủ tục đầu tư dự án, tiến độ triển khai các dự án, do đó nguồn cung bất động sản trong giai đoạn này không có sự gia tăng đáng kể. Tuy vậy, số lượng nhà ở đưa ra thị trường chưa có giao dịch vẫn gần 6.000 căn.

Tổng hợp lũy kế đến cuối năm 2020, số lượng nhà ở đưa ra thị trường còn tồn, chưa có giao dịch ước tính vào khoảng gần 9.000 căn. Trong đó, các khu vực có số lượng bất động sản đưa ra thị trường chưa được hấp thụ nhiều chủ yếu là các địa phương chịu nhiều tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19 như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Kiên Giang, Bình Dương,…

Điểm sáng hơn là các tỉnh, thành phố, đô thị lớn, tập trung như Hà Nội, TP.HCM, Quảng Ninh và các địa phương đang có tốc độ đô thị hóa mạnh như Cần Thơ, Long An, Đồng Nai, thị trường bất động sản cơ bản vẫn giữ được phát triển ổn định, lượng nhà ở đưa ra thị trường chưa được hấp thụ ở mức vừa phải.

TP.HCM không có căn hộ giá dưới 25 triệu/m2

Dù lượng tồn kho nhiều, nhưng giá nhà ở và một số loại hình bất động sản tại một số đô thị lớn vẫn có xu hướng tăng, chưa có dấu hiệu giảm nhiệt.

Giá căn hộ chung cư tại hai thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM vẫn tăng. Giá bình quân các loại căn hộ chung cư (bao gồm căn hộ bình dân, trung cấp, cao cấp) tại Hà Nội tăng khoảng 2-3%; tại TP.HCM tăng khoảng 3-4%.

Các loại căn hộ chung cư đều ghi nhận có sự tăng giá. Tuy nhiên, căn hộ bình dân có tỷ lệ tăng giá mạnh nhất, kế tiếp là căn hộ trung cấp. Các dự án có căn hộ bình dân với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 rất ít, hầu như chỉ có tại các khu vực xa trung tâm và hạ tầng kém phát triển.

Tại Hà Nội có một số ít dự án nhà ở xã hội với mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 mở bán như: Nhà ở xã hội IEC Thanh Trì, CT3-CT4 Kim Chung, Ecohome tại Bắc Cổ Nhuế – Chèm, tòa 19T4 nhà ở xã hội Lucky House phường Kiến Hưng, quận Hà Đông… và một số dự án nhà ở thương mại giá thấp như dự án Phú Thịnh Green Park, Hà Đông, chung cư Tasco Xuân Phương.

Điều đáng nói, tại TP.HCM hầu như không có dự án có căn hộ với mức giá dưới 25 triệu/m2.

Chung cư trung cấp tại TP.HCM cũng có giá cao hơn tại thị trường Hà Nội, dao động từ khoảng 35 – 45 triệu/m2. Tại Hà Nội đa số dự án chung cư mới được đầu tư xây dựng thuộc phân khúc trung cấp và có giá bán dao động từ 30 – 40 triệu đồng, tập trung nhiều tại các quận Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Gia Lâm…

Ở phân khúc căn hộ cao cấp (có mức giá trên 50 triệu), tại Hà Nội và TP.HCM đều có nhiều dự án mới được đầu tư xây dựng với chất lượng cao, trang thiết bị hạng sang thiết lập mức giá rất cao. Cụ thể: chung cư cao cấp The Nine – Phạm Văn Đồng có giá khoảng 50 triệu/m2, chung cư The Matrix one có giá 55-60 triệu/m2, dự án D’. Le Roi Soleil – Quảng An có giá khoảng 80 triệu/m2, dự án Grandeur Palace Giảng Võ có giá khoảng 80 triệu/m2…; dự án chung cư The Tresor – Quận 4 có giá khoảng 60 – 70 triệu/m2, dự án Saigon Royal – Quận 4 có giá khoảng 90 triệu/m2, dự án chung cư Sadora – Quận 2 giá khoảng 70 triệu/m2…

Không chỉ giá nhà bị đẩy cao, lũy kế của sự tăng giá liên tục làm cho giá các loại căn hộ thay đổi đáng kể. Những dự án, căn hộ trước đây thuộc phân khúc bình dân nay đã có mức giá thuộc phân khu trung cấp, vượt khả năng chi trả của người dân có thu nhập thấp tại các đô thị lớn.

Giá nhà ở riêng lẻ, đất nền tăng do giới đầu cơ

Giá nhà ở riêng lẻ, đất nền cũng có xu hướng tăng nhưng biên độ tăng giá rất khác nhau giữa các địa phương cũng như tại từng khu vực cụ thể của mỗi địa phương.

Tính theo mức giá bình quân trên địa bàn cấp tỉnh/thành phố hoặc cấp huyện, mức độ tăng giá nhà ở riêng lẻ, đất nền tại các địa phương chỉ khoảng 3-5%. Tuy nhiên, theo ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu thị trường tại một số địa phương có hiện tượng tăng giá cục bộ tại một số dự án, khu vực với mức tăng mạnh.

Tại TP.HCM, giá nhà đất ở thành phố Thủ Đức liên tục tăng nhiều đợt. Trên các tuyến đường Nguyễn Xiển, Nguyễn Phước Thiện, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng…, vị trí đất mặt đường đã lên tới 100 triệu đồng/m2. Tại phường Trường Thọ, giá đất trước đây chỉ khoảng 40 – 50 triệu đồng/m2 đã lên 70 – 90 triệu đồng/m2, tức tăng khoảng 40%.

Tại Hà Nội, theo ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu thị trường, một số khu vực đất đai người dân quản lý trong làng xã các vùng Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức có mức giá 25 – 30 triệu/m2 tăng 50%. Các vùng như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên tăng khoảng 20 – 30%.

Tại Đồng Nai, với lợi thế tiếp giáp khu Đông TP.HCM việc đầu tư xây dựng sân bay Long Thành, giá đất bình quân trước đó khoảng 12-14 triệu đồng/m2 đã tăng lên khoảng 22 triệu đồng. Riêng đất tại thị trấn Long Thành có nơi đã tăng đến 100 triệu đồng/m2.

Tại Cần Thơ, các dự án gần trung tâm, gần đường lớn có mức giá bình quân từ 40 – 60 triệu đồng/m2. Dự án nằm trong lớp trong, tiếp giáp đường nhỏ có mức giá từ 20-30 triệu đồng/m2, tăng khoảng 7% so với năm 20.

Việc tăng giá mạnh và cục bộ tại một số khu vực, được đánh giá chủ yếu diễn ra giữa các nhà đầu cơ. Cùng với sự tăng giá do có sự đầu tư phát triển hạ tầng tại một số đô thị, dự án cụ thể, có một số hiện tượng giới đầu cơ bất động sản lợi dụng các yếu tố như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị… để “thổi giá” nhằm thu lợi bất chính.