Metro đang tái định giá bất động sản TP.HCM
Chia sẻ
Sau một thời gian hoạt động, metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên không còn là kỳ vọng hạ tầng, mà hiện trở thành biến số định giá của bất động sản TP.HCM, đặc biệt trong bán kính quanh các nhà ga dọc tuyến.
Tuy thời gian hiện diện chưa đủ dài để đạt mức độ tái cấu trúc đô thị như ở các thành phố có metro lâu đời như Tokyo, Seoul…, nhưng đã có dữ liệu ban đầu để khẳng định tuyến metro số 1 tác động rõ rệt đến giá bất động sản TP.HCM.
Nhiều dự án gần ga tăng giá đến 50%
Số liệu thị trường bất động sản từ năm 2024 đến nay cho thấy có tín hiệu rõ ràng về biến động giá bất động sản liên quan metro. Theo đó, giá đất tăng mạnh dọc tuyến metro số 1 từ năm 2024 đến 2025, mức 19 – 25% ở giai đoạn trước vận hành. Sau khi vận hành, trong năm 2025 biên độ tăng gần 28%. Nhiều dự án gần ga tăng 20 – 50%, cá biệt thậm chí tăng 150 – 200%.
Trong khi trước năm 2024, giá đất tăng là do kỳ vọng, còn sau khi tàu chạy (12/2024), giá tăng mạnh do hiệu quả thực khi thời gian di chuyển giảm, đồng thời tăng khả năng tiếp cận khu trung tâm. Đây là thông số thể hiện sự chuyển biến của thị trường từ kỳ vọng hạ tầng đến định giá dựa trên việc sử dụng thực tế.
Câu chuyện giá bất động sản tăng rõ rệt sau khi metro vận hành từng diễn ra ở các đô thị có metro như Bangkok (BTS), Jakarta (MRT)… Giá cả phụ thuộc khoảng cách, càng gần ga, giá tăng càng mạnh, sát ga có thể tăng 50% hoặc hơn.
Khu vực Thảo Điền, trước khi có metro, giá đã cao nhất khu Đông. Hiện tại, giá gần 84 – 120 triệu đồng/m². Mức tăng 20 – 30% chỉ trong năm 2024.
Khu vực Bình Thái, trước khi có metro, giá trung cấp, thấp hơn hẳn so với Thảo Điền. Sau đó, giá từ gần 55 – 61 tăng lên hơn 70 triệu đồng/m². Mức tăng gần 10 – 15% trong năm 2024, đạt biên độ tăng gần 25 – 49% so với năm 2020.
Khu vực Suối Tiên trước khi có metro giá vẫn thấp hơn nhiều khu gần trung tâm nhưng xuất hiện nhiều giao dịch đất và dự án mới. Đây là khu vực mà metro tác động mạnh, khi trước đó không phải thị trường lớn về nhà ở nhưng dần trở thành điểm kết nối liên vùng, trở thànhcửa ngõ TP.HCM mở rộng.
Âm thầm thiết lập mặt bằng giá mới
Metro không chỉ đẩy giá căn hộ, mà giá thuê văn phòng ở khu trung tâm thành phố, khu lân cận như Bình Thạnh, khu Đông (Thủ Đức cũ) cũng theo đó tăng lên. Nhìn rộng ra, metro đang góp phần tái phân bổ hoạt động kinh tế, chứ không chỉ là tác động vào giá nhà.
Chuyển biến này góp phần quyết định vào chủ trương đầu tư, khi nhà đầu tư gom đất dọc tuyến, phát triển mô hình TOD (đô thị định hướng giao thông công cộng).
Giá căn hộ dọc tuyến metro đã âm thầm thiết lập mặt bằng giá mới cho bất động sản TP.HCM. Tuyến đường sắt đô thị này không chỉ làm tăng giá cục bộ, mà còn kéo toàn bộ nền giá lên, đặc biệt ở khu Đông trong trục đô thị mới từ khu trung tâm đi về hướng Thủ Đức đang được hình thành.
Cũng cần minh định, dù sự tác động rất rõ, nhưng metro không phải là nguyên nhân duy nhất đẩy giá bất động sản. Giá tăng còn do thiếu nguồn cung nhà ở, do lãi suất, tín dụng, do bảng giá đất mới 2026, thậm chí có yếu tố bong bóng kỳ vọng. Trong đó, mức tăng đến 100 – 200% là dữ liệu ngoại lai, không đại diện cho toàn bộ toàn thị trường.
Tuy vậy, có thể nói metro đang góp phần quan trọng định hình thị trường bất động sản TP.HCM. Tuyến metro số 1 đang biến TP.HCM từ đô thị phụ thuộc đường bộ thành đô thị định giá theo khả năng tiếp cận metro, với mỗi khu dọc tuyến đang được tái định giá theo vai trò riêng trong hệ thống này.
