Thị trường thanh lọc, bất động sản giá trị thực lên ngôi

Thị trường bất động sản đang chuyển sang những sản phẩm có giá trị sử dụng thực và tạo ra dòng tiền, thay vì “lướt sóng” kiếm lời ngắn hạn như trước kia.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cho rằng, trước đây người mua bất động sản thường xuống tiền với kỳ vọng giá tiếp tục tăng nhanh. Nhiều quyết định được đưa ra theo tâm lý “mua trước, tính sau” vì sợ bỏ lỡ cơ hội.

Tuy nhiên, thời gian gần đây tâm lý này chuyển sang mua dựa trên nhu cầu thực, khả năng khai thác và mức độ an toàn của tài sản. Điều này có nghĩa người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền.

Đầu tư bền vững lên ngôi

Phân tích kỹ hơn ở góc độ lợi nhuận, nếu như trước đây, nhà đầu tư ưu tiên “lướt sóng”, chốt lời ngắn hạn và kỳ vọng biên lợi nhuận cao trong thời gian ngắn thì tâm lý hiện tại là chú trọng tới trung và dài hạn, khả năng cho thuê, giữ giá, tăng giá bền vững và thanh khoản ổn định.

Còn về tâm lý ra quyết định, trước đây, người mua dễ bị ảnh hưởng bởi xu hướng đám đông, tin đồn quy hoạch và thông tin hạ tầng; chỉ cần có thông tin khu vực này có quy hoạch tốt là nhiều khách hàng, nhà đầu tư có thể xuống tiền ngay.

“Cần hiểu rằng sự thay đổi trong tâm lý người mua bất động sản hiện nay không phản ánh sự bi quan của thị trường mà cho thấy người mua đang trở nên chuyên nghiệp hơn, thận trọng hơn.

Khi thị trường bước vào giai đoạn tái cấu trúc với những chuẩn mực mới về pháp lý, nguồn vốn, quy hoạch và minh bạch thông tin, nhà đầu tư cũng buộc phải thay đổi cách tiếp cận, ưu tiên giá trị thực, dòng tiền thực và khả năng khai thác bền vững thay vì chỉ chạy theo kỳ vọng tăng giá như trước đây ”, bà Miền nhấn mạnh.

Một điểm đáng chú ý là khách hàng hiện ưu tiên tìm kiếm trực tiếp các chủ đầu tư uy tín và các dự án có thương hiệu rõ ràng. Điều này cho thấy nhu cầu nền tảng của thị trường vẫn tồn tại, nhưng người mua ngày càng thận trọng hơn.

Bên cạnh đó, các nhóm như chung cư, căn hộ cho thuê và giá thuê chung cư đều nằm ở vùng có mức độ quan tâm cao, phản ánh thị trường đang dịch chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang khả năng tạo giá trị thực và dòng tiền thực.

Trong đó, chung cư và căn hộ tiếp tục là tâm điểm của nhu cầu thực nhờ vừa đáp ứng nhu cầu ở thật, vừa có khả năng khai thác cho thuê, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Nhóm “cho thuê căn hộ” cũng nổi lên như một tín hiệu rõ rệt của xu hướng dòng tiền. Theo bà Miền, nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều hơn tới hiệu quả khai thác và vận hành tài sản thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá vốn như trước đây.

Sau những bài học đắt giá từ đầu tư lướt sóng, thị trường đang quay về với giá trị thật. Người mua quan tâm nhiều hơn đến việc ở, khai thác và sử dụng lâu dài, thay vì chỉ nhìn vào kỳ vọng tăng giá. 
Ông Nguyễn Văn Đính

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng nhận định, sau những bài học đắt giá từ đầu tư lướt sóng, thị trường đang quay về với giá trị thật. Người mua quan tâm nhiều hơn đến việc ở, khai thác và sử dụng lâu dài, thay vì chỉ nhìn vào kỳ vọng tăng giá.

Nhu cầu ở thực tiếp tục là trụ cột của thị trường, trong bối cảnh Việt Nam vẫn đang đô thị hóa nhanh. Mỗi năm, các đô thị lớn và vùng kinh tế trọng điểm thu hút hàng trăm nghìn lao động mới, kéo theo nhu cầu ổn định về nhà ở. Tuy nhiên, thay vì dồn vào phân khúc cao cấp như trước, nhu cầu này tập trung nhiều hơn vào phân khúc vừa túi tiền và trung cấp.

PGS.TS Ngô Trí Long – nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) – khuyến cáo, thị trường đã có sự thay đổi đáng kể, vì vậy, để đầu tư hiệu quả, nhà đầu tư không thể chạy theo số đông mà cần lựa chọn những bất động sản có chất lượng vượt trội. Đó là những khu vực sở hữu vị trí đắc địa, pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ từ y tế, giáo dục đến an ninh, đồng thời có khả năng khai thác dòng tiền ổn định.

Theo ông, các bất động sản đáp ứng đầy đủ những tiêu chí này thường có tính thanh khoản cao và khả năng tích lũy giá trị bền vững, trái ngược với những sản phẩm pháp lý mập mờ, rủi ro cao, vốn chỉ có biên độ tăng trưởng thấp và tiềm ẩn nhiều hệ lụy cho nhà đầu tư.

Nghiên cứu từ PropertyGuru Vietnam cho thấy, trong 10 năm qua (2015 – 2025), những bất động sản có giá trị thực có mức tăng trưởng lợi nhuận khá tốt. Cụ thể, căn hộ là phân khúc mang lại lợi nhuận tốt nhất cho nhà đầu tư. Cụ thể, trong khi vàng tăng 130%, chứng khoán và gửi tiết kiệm tăng lần lượt 109% và 59%, thì tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ chung cư tăng gần 200% (tức tăng khoảng 3 lần).

Lợi nhuận đầu tư căn hộ luôn duy trì mức trung bình từ 12,5 – 20%/năm, tương đương nhà đầu tư bỏ ra 1 tỷ đồng mua căn hộ vào năm 2015, hiện thu về thấp nhất 2 tỷ đồng tiền lời (chưa bao gồm vốn gốc).

Đánh dấu giai đoạn phát triển mới

Tiến sĩ Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, thị trường đã bước vào chu kỳ hoàn toàn khác sau quá trình tái cấu trúc sâu rộng.

Giai đoạn đầu cơ lướt sóng dựa trên đòn bẩy tài chính và thông tin thiếu minh bạch dần khép lại, nhường chỗ cho chiến lược đầu tư giá trị, nơi dòng tiền khai thác và tính pháp lý trở thành yếu tố quyết định.

Nhìn theo chu kỳ dài hạn, bất động sản Việt Nam thường vận động theo nhịp khoảng 10 năm. Nếu năm 2006 gắn với cơn sốt đất nền sơ khai và 2016 là thời kỳ phục hồi mạnh nhờ FDI và tầng lớp trung lưu, thì năm 2026 được xem là “điểm gãy” mang tính cấu trúc.

Sự phân hóa trở nên rõ nét khi thị trường tách thành hai nhóm: tài sản mang tính đầu cơ, thiếu giá trị sử dụng thực tế và tài sản có khả năng khai thác, tạo dòng tiền ổn định, pháp lý rõ ràng. Đây cũng là nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn trong giai đoạn 2026 – 2031.

Đầu tư công tăng mạnh, dự kiến tăng gấp 2,7 lần so với nhiệm kỳ trước. Tập trung vào các dự án hạ tầng chiến lược như cao tốc, vành đai, đường sắt đô thị, làm thay đổi cấu trúc phát triển và giá trị đất đai. Đồng thời, tốc độ đô thị hóa nhanh cùng mục tiêu tăng trưởng cao kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở và không gian thương mại chất lượng.

“Thị trường bất động sản Việt Nam, sau giai đoạn tái cấu trúc vào năm 2024-2025, đang chính thức thiết lập một chu kỳ phát triển hoàn toàn mới từ nửa đầu năm 2026. Kỷ nguyên của những dòng vốn đầu cơ lướt sóng, sử dụng đòn bẩy tài chính quá độ dựa trên sự bất đối xứng thông tin đã khép lại.

Thay vào đó, chu kỳ 2026-2031 chứng kiến sự lên ngôi tuyệt đối của chiến lược đầu tư giá trị, trong đó năng lực kiến tạo dòng tiền ròng, sự minh bạch hóa thông qua công nghệ, tính thích ứng hạ tầng và các tiêu chuẩn phát triển bền vững đóng vai trò là những thước đo định giá cốt lõi ”, ông Lượng nhấn mạnh.

Nguồn: CafeF