Chuyện lạ của thị trường bất động sản năm 2020

> Làn sóng đầu tư bất động sản công nghiệp lớn nhất sau 25 năm
> Bất động sản nghỉ dưỡng cuối năm 2021 mới phục hồi

Đại dịch Covid-19 quét qua làm thị trường bất động sản Việt Nam năm 2020 biến động trồi sụt với những diễn tiến bất ngờ, kỳ lạ. 

Giá tăng giữa đại dịch

Ảnh hưởng dịch Covid-19, nguồn cung bất động sản mới không nhiều, thị trường thứ cấp giảm, sức mua hạn chế, giao dịch lao dốc, thế nhưng giá vẫn tăng.

Theo HoREA, đến hết quý 3/2020, nguồn cung bất động sản của TP.HCM chỉ có hơn 20.000 sản phẩm chào bán mới. Con số này chỉ bằng 35% so với năm 2019, 20% so với năm 2018. Lượng giao dịch căn hộ hết quý 2 chỉ đạt 6.800 căn, giảm hơn một nửa so với cùng kỳ, thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Giao dịch đất nền giảm đến 67% so với năm ngoái.

Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, trong quý 3, thị trường TP.HCM có 12.530 sản phẩm, chủ yếu là căn hộ chung cư, nhưng chỉ giao dịch 9.408 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ 75,1%.

Theo DKRA Vietnam, thị trường căn hộ ở TP.HCM trong quý có 15 dự án mở bán, bao gồm 3 dự án mới và 12 dự án triển khai giai đoạn tiếp theo, cung cấp khoảng 6.374 căn, chỉ bằng 46% cùng kỳ. Lượng tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt khoảng 79.8% (5.088 căn), bằng 38.2% so với cùng kỳ năm trước.

Các thông số đều sụt giảm, chỉ có giá bán là tăng. Thị trường TP.HCM hiện có khoảng 10 dự án đang bán, giá giao dịch thấp nhất 41 triệu đồng/m2. Có dự án năm 2019 chào giá 20 triệu đồng/m2, năm nay bán từ 37- 40 triệu đồng/m2.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, so với năm 2018, căn hộ chung cư ở TP.HCM tăng giá khoảng 15-20%, cá biệt có một số dự án ở khu Đông tăng đến 39%.

Mặt bằng giá thị trường địa ốc ở TP.HCM được “sắp xếp” lại, giữa bối cảnh dịch bệnh. Theo đó, giá cả leo thang, đẩy dự án phân khúc bình dân vào vùng giá của phân khúc trung cấp, và phân khúc trung cấp đạt mức giá của phân khúc cao cấp.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng theo quy luật, giá bất động sản năm 2020 phải giảm do thu nhập của người dân giảm, nền kinh tế sa sút vì dịch Covid-19. Thế nhưng, giá bất động sản vẫn tăng, theo ông Đính, đây là dấu hiệu tiêu cực, nguy cơ “bong bóng”.

Căn hộ hút hàng hơn đất nền

Đất nền lâu nay vẫn luôn là lựa chọn hàng đầu của người dân, thế nhưng diễn tiến thị trường bất động sản năm 2020 cho thấy, người mua để ở lẫn để đầu tư có xu hướng chuyển sang phân khúc căn hộ chung cư.

Theo Savills Việt Nam, lượng giao dịch trong quý 3 ở phân khúc căn hộ trung cấp có hơn 7.100 căn, tăng 237% theo quý, tỷ lệ hấp thụ đạt 72%, tăng 24 điểm phần trăm theo quý. Tổng giao dịch căn hộ 9 tháng hơn 14.000 căn. Trong khi đó, phân khúc trung cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường với tỷ lệ hấp thụ đạt 88%, chiếm 71% tổng giao dịch.

Trong khi đó, theo CBRE Việt Nam, đến hết quý 3, phân khúc cao cấp dẫn đầu thị trường ở cả nguồn cung và số căn bán được trên toàn thị trường lần lượt là 97% và 89%.

Theo thống kê của chuyên trang batdongsan.com.vn, trong quý 2, mức độ quan tâm căn hộ diện tích nhỏ tại Hà Nội tăng tới 220% so với quý 1, cao hơn rất nhiều lần so với nhà riêng (22%), nhà mặt phố (35%).

Một dự án hạng sang ở khu đô thị mới Thủ Thiêm được mở bán với giá gần 7.000 USD/m2 hồi đầu tháng 10/2020 đã thu hút rất nhiều khách hàng trong và ngoài nước quan tâm, trong đó có những tên tuổi như Tập đoàn Tân Hiệp Phát. Chỉ trong một ngày, hàng trăm căn hộ của dự án này đã được đặt chỗ.

Lựa chọn ở căn hộ, đặc biệt tại các đô thị đất chật người đông, cũng là xu hướng hiện nay ở nhiều nước trên thế giới. Sống ở chung cư nghĩa là cư dân được ở trong môi trường trong lành, cảnh quan văn minh, không gian tối ưu, thiết kế hiện đại, an ninh bảo đảm…

Theo số liệu của Tổng cục thống kê, trong vòng 10 năm (2009-2019) tỷ lệ hộ dân thành thị sống trong các chung cư, tập thể trên cả nước tăng 1,6 lần. Bà Rịa – Vũng Tàu và Bình Dương có tỷ lệ hộ dân sống ở chung cư tăng đột biến, lần lượt là 683% và 567%. Tại TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng… vốn dày đặc căn hộ cao tầng, tỷ lệ hộ dân sống ở chung cư tiếp tục tăng nhanh, lần lượt là 67%; 53% và 56%.

Bất động sản công nghiệp bùng nổ, bất động sản nghỉ dưỡng du lịch tê liệt

Theo đánh giá của các chuyên gia trong khảo sát của Vietnam Report, bất động sản khu công nghiệp là điểm sáng của thị trường năm 2020.

Số liệu sơ bộ các dự án đầu tư nước ngoài vào bất động sản công nghiệp và bất động sản bán lẻ đạt trên 400 triệu USD vốn đăng ký mới, chưa kể 113,5 triệu USD vốn đăng ký tăng thêm cho các dự án đang hoạt động tại Việt Nam.

Trong đó, hồi tháng 10, Công ty CP Phát triển công nghiệp BW – liên doanh giữa quỹ đầu tư tư nhân Warburg Pincus (Mỹ) và Tập đoàn Becamex IDC, đầu tư gần 98 triệu USD vào dự án cho thuê văn phòng, nhà xưởng, nhà kho và dịch vụ kho bãi huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương.

Nhà đầu tư Cainiao Swan Holding (Hong Kong) đổ vốn vào xây dựng, phát triển, cho thuê nhà kho xây dựng sẵn, dịch vụ kho bãi và lưu giữ hàng hóa tại Khu công nghiệp Phú An Thạnh, tỉnh Long An, với quy mô 235.241 m2, dự kiến hoạt động từ quý IV/2021.

Những điều kiện để bất động sản công nghiệp chuyển động nhanh: Việt Nam tham gia vào nhiều Hiệp định thương mại, các tập đoàn lớn dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang các nước ASEAN, dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản tiếp tục gia tăng, nhiều chính sách hỗ trợ như miễn giảm, ưu đãi thuế của Nhà nước đối với các nhà đầu tư…

Trong khi đó, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng gần như tê liệt. Sau hai lần dịch Covid-19 bùng phát, ngành du lịch kiệt quệ vì giãn cách, hạn chế đi lại, không có du khách nước ngoài. Đặc biệt, với đợt dịch bùng phát tại Đà Nẵng, trung tâm du lịch lớn của miền Trung và cả nước, đã gây hiệu ứng đổ gãy domino đến các thị trường khác.

Không có dự án bất động sản nghỉ dưỡng du lịch nào mới, cơ sở vật chất của các công ty du lịch, điểm lưu trú nhiều nơi cũng phải bán tháo để cầm cự qua khó khăn.

Thêm vào đó, với hàng loạt sai phạm đất đai cực kỳ nghiêm trọng ở tỉnh Khánh Hòa mới đây, Thanh tra Chính phủ đã kiến nghị Thủ tướng cho dừng cấp phép loại hình bất động sản condotel. Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, condotel vốn đã gặp khó trước đó, nay tiếp tục lâm vào cảnh án binh bất động chờ định đoạt.

Cả hai loại hình bất động sản công nghiệp và bất động sản nghỉ dưỡng đều chịu tác động trực tiếp từ đại dịch Covid-19. Tuy nhiên, kết quả, trong khi bất động sản công nghiệp phát triển nhanh bất ngờ, bất động sản nghỉ dưỡng chìm sâu vào bế tắc.