Nhiều kiến nghị táo bạo, có lợi cho người đầu tư bất động sản

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA) vừa công bố đề tài nghiên cứu khoa học “Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam – Vai trò và khuyến nghị chính sách”, với nhiều dữ liệu khoa học và thực tiễn đáng chú ý.

Trong công trình này, VnREA đưa ra dự báo về tình hình thị trường bất động sản Việt Nam đến 2030, cùng nhiều kiến nghị, giải pháp “mạnh tay”.

Thị trường bất động sản sẽ phát triển “chuẩn” hơn

Theo VnREA, các yếu tố tác động đến sự phát triển của thị trường bất động sản đến năm 2030 gồm: dòng vốn FDI đổ vào mạnh, M&A trong lĩnh vực bất động sản gia tăng, mặt bằng bán lẻ giảm trong ngắn hạn, tăng trưởng trong dài hạn. Cùng với đó, luồng khách hàng đầu tư cá nhân của thị trường bất động sản là người nước ngoài hoặc Việt kiều gia tăng trong giai đoạn 2021 – 2025, chủ yếu tập trung vào phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

Trong dòng vốn vào thị trường bất động sản, tín dụng là nguồn vốn có quy mô lớn nhất và luôn giữ vai trò chủ đạo trên thị trường. Ngoài ra, còn có nguồn vốn từ thị trường chứng khoán, trong đó có nguồn vốn chủ sở hữu doanh nghiệp bất động sản; nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản; nguồn vốn từ các quỹ đầu tư.

Theo nhận định của VnREA, nguồn vốn FDI tăng trưởng mạnh trong những năm gần đây nhưng không chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường. Trong khi đó, nguồn vốn ngân sách hỗ trợ cho thị trường bất động sản tiếp tục tăng trưởng và phát triển ổn định, thậm chí còn mạnh mẽ hơn nhờ sự phát triển của thị trường tài chính và chứng khoán trong thời gian tới.

Theo dự thảo Chiến lược phát triển đô thị Việt Nam giai đoạn 2021 – 2030, mục tiêu tỷ lệ đô thị hóa toàn quốc sẽ đạt từ 50 – 52% đến năm 2030; nhiều khả năng sẽ đạt tỷ lệ đô thị hóa khoảng 45% đến năm 2030.

VnREA nhận định: “Môi trường kinh tế vĩ mô vững chắc sẽ tiếp tục là nền tảng cơ sở thúc đẩy các hoạt động kinh tế, thu hút đầu tư mạnh mẽ vào các lĩnh vực, trong đó đặc biệt là thị trường bất động sản sẽ ngày càng có vai trò quan trọng hơn trong tương lai. Thị trường bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục phát triển mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn”.

Trong giai đoạn này, bất động sản nhà ở được nhận định sẽ chiếm tỷ trọng lớn, tăng trưởng mạnh mẽ cùng với thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung. Trong khi đó, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, khách sạn tiếp tục phát triển mạnh mẽ sau khi ngành du lịch và nền kinh tế hồi phục từ vùng đáy do ảnh hưởng dịch Covid-19.

Bất động sản khu công nghiệp được dự đoán duy trì được lợi thế tích cực từ tốc độ tăng trưởng kinh tế cao cùng xu thế chuyển dịch đầu tư, chuỗi cung ứng ra khỏi Trung Quốc từ nay đến 2030. Bất động sản văn phòng, trung tâm thương mại dự kiến phục hồi mạnh mẽ sau khủng hoảng đại dịch Covid-19, đặc biệt là vào nửa cuối năm 2021 đến đầu năm 2022.

Pháp lý phải sát thực, thông tin cần minh bạch hơn

VnREA đưa ra nhiều kiến nghị, giải pháp nhằm phát huy vai trò thị trường bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam, gồm nhóm giải pháp cần thực hiện ngay là hoàn thiện thể chế và thủ tục hành chính, tín dụng, thuế, bảo hiểm xã hội, tiền ký quỹ dự án đầu tư; cùng các nhóm giải pháp trung và dài hạn.

Nhóm giải pháp về thể chế bao gồm các vấn đề xây dựng, hoàn thiện thể chế và khung pháp lý cho thị trường bất động sản theo hướng nâng cao năng lực tổ chức quản lý, hoàn thiện khung pháp lý, cải cách thủ tục hành chính, gia tăng vai trò bất động sản trong nền kinh tế.

Thứ nhất, nâng cao năng lực tổ chức, quản lý thị trường bất động sản tại cơ quan quản lý Nhà nước. Thứ hai, cần đổi mới nhận thức và tư duy trong việc phát triển thị trường đất đai, thị trường bất động sản, mà cốt lõi là đổi mới nhận thức về nguyên tắc thị trường trong hoạch định chính sách kinh tế và phương thức trao quyền cho chủ thể sử dụng đất để kinh doanh.

Thứ ba, hoàn thiện hệ thống pháp lý bất động sản phù hợp với tiến trình phát triển kinh tế và thị trường, đặc biệt là sửa đổi Luật Đất đai. Thứ tư, xây dựng và thực thi chính sách gia tăng vai trò bất động sản trong nền kinh tế theo đúng nghĩa của nó.

Công tác định hướng, quy hoạch phát triển, cần xem xét xây dựng chiến lược quản lý và phát triển thị trường bất động sản đồng bộ và toàn diện.

“Việc quản lý, đánh giá, giám sát, các cơ quan chức năng từ Quốc hội, Chính phủ, Thanh tra, Kiểm toán… cần tăng cường giám sát hoạt động trao quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản theo hướng pháp lý, công khai, minh bạch, hạn chế lạm quyền và ngăn chặn lợi ích nhóm”, VnREA đề xuất.

Các giải pháp phát triển hệ thống dịch vụ hỗ trợ hoạt động thị trường bất động sản cần tập trung vào các nội dung đảm bảo tính công khai và minh bạch của thị trường. Nhóm giải pháp phát triển cơ sở hạ tầng nhằm hỗ trợ, thúc đẩy bất động sản phát triển cần tập trung hai vấn đề chính là định hướng chính sách và thu hút vốn đầu tư.

Thống kê thị trường cần chính xác và đủ tin cậy

VnREA đề nghị cần hoàn thiện các giải pháp tài chính về thuế và phí theo hướng gia tăng vai trò của thuế, phí bất động sản để trở thành công cụ hiệu quả trong điều tiết thị trường phù hợp với thông lệ quốc tế, từ đó giảm thiểu các chính sách can thiệp hành chính, đồng thời góp phần gia tăng đáng kể nguồn thu ngân sách quốc gia.

Cụ thể, cần xây dựng chính sách giá đất thấp, hoàn thiện dần thuế tài sản phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội như kinh nghiệm của một số nước phát triển. Nghiên cứu điều chỉnh mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo hướng phù hợp, cao hơn mức thuế sử dụng đất nông nghiệp cùng khu vực dựa trên giá trị và thu nhập dự kiến trong tương lai.

Nghiên cứu đồng bộ hóa chính sách thuế, phí bất động sản gắn với thuế, phí đất đai; luôn tính đến yếu tố địa phương, vị trí, thị trường và cần được cập nhật thường xuyên hơn (thay vì 5 năm 1 lần như hiện nay).

VnREA nêu quan điểm về việc phát triển hệ thống thống kê thông tin, dữ liệu bất động sản theo hướng đảm bảo tính công khai, minh bạch và giảm thiểu tính bất đối xứng hay sự méo mó thông tin thị trường bất động sản. Cần nghiên cứu và đổi mới tư duy, phương pháp thống kê đối với ngành bất động sản theo nghĩa mở rộng – không chỉ là ngành bất động sản như cách thống kê hiện nay.

Bên cạnh đó, đổi mới, nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động thống kê theo thông lệ và chuẩn mực quốc tế, thông qua hoạt động hợp tác giao lưu với các tổ chức thống kê quốc tế có uy tín đã thực hiện thành công hoạt động thống kê bất động sản.

Nghiên cứu xây dựng, cập nhật, bổ sung hệ thống thông tin, dữ liệu chỉ tiêu thống kê đủ khả năng đánh giá, đo lường đầy đủ, chính xác diễn biến thị trường bất động sản thông qua hoạt động khảo sát thực tế, cụ thể và kỹ lưỡng hơn đối với các vận động của thị trường này.

VnREA đề nghị nghiên cứu thực hiện đồng bộ hệ thống chỉ tiêu thống kê, đánh giá, đo lường thị trường bất động sản, nhà ở, xây dựng, tín dụng gắn với hệ thống thu thập dữ liệu cho toàn thị trường; bao gồm cả bộ chỉ số thị trường: “Nâng cao chất lượng, độ tin cậy của dữ liệu thông tin thống kê và thực hiện chế độ công bố đầy đủ thông tin diễn biến thị trường, trước mắt xem xét cơ chế công bố thông tin, chỉ số thị trường tối thiểu định kỳ hàng quý”.

Đề nghị bỏ tiền thuế quyền sử dụng đất, bỏ đấu thầu dự án đất công cho thuê

VnREA cho rằng cần xác định đúng và trúng lĩnh vực ưu đãi trong kinh doanh bất động sản nói riêng và lĩnh vực ưu tiên phát triển của nền kinh tế nói chung. Bất động sản có liên quan trực tiếp, có tác động lan tỏa lớn đến 2 trong 3 ngành kinh tế mũi nhọn của Việt Nam là du lịch và nông nghiệp. Bên cạnh đó, phát triển thị trường bất động sản góp phần giải quyết nhu cầu về nhà ở, nhất là nhà ở cho người thu nhập thấp.

Do đó, theo VnREA, cần tập trung vào một số chính sách ưu tiên: xác định đúng và trúng lĩnh vực ưu đãi trong kinh doanh bất động sản nói riêng và lĩnh vực ưu tiên phát triển của nền kinh tế nói chung; tháo gỡ các điểm nghẽn và có chính sách ưu đãi đối với các doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản nông nghiệp, góp phần thực hiện tốt nhất chủ trương của Chính phủ về phát triển kinh tế nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao; nghiên cứu kinh nghiệm của các nước về cách thức huy động các nguồn lực khác từ xã hội và có giải pháp hữu hiệu để phát triển nhà ở xã hội…

Về giải pháp nhằm ổn định thị trường bất động sản và giảm thiểu chi phí nhà ở trung và dài hạn, cần công khai rộng rãi quy hoạch đô thị, các dự án xây dựng nhà ở; có tiêu chuẩn cụ thể về cấp chất lượng nhà ở và đơn giá xây dựng (khung); cho phép các ngân hàng thương mại thu nợ bất động sản là nhà ở theo cơ chế “đồng biến” theo giá cả thị trường bất động sản.

Cần có quy định chi tiết khung thời gian đối với các khâu trong quy trình xét và cấp phép dự án đầu tư bất động sản nhà ở, ngoại trừ khâu đền bù giải phóng mặt bằng; nghiên cứu toàn diện về cơ chế và phương pháp giảm chi phí hình thành dự án bất động sản nhà ở, nhất là từ phía thể chế, chính sách, thủ tục hành chính và năng lực quản lý, điều hành của cơ quan công quyền.

Đáng chú ý, VnREA đề nghị bãi bỏ hoặc giảm xuống còn 20% giá trị thị trường đối với tiền thuế quyền sử dụng đất; bãi bỏ cơ chế đấu thầu nhà đầu tư đối với các dự án đất công cho thuê và các dự án có đất công chiếm dưới 50% tổng diện tích của dự án; bãi bỏ quy định về tăng tài sản đảm bảo khi giá bất động sản giảm.