Hai luật cùng một nghị định mới khai thông thị trường bất động sản

> Làm sao xác định đất Nhà nước bất định hình xen kẽ trong dự án?

Hai luật và một nghị định có cùng cùng thời hạn hiệu lực từ đầu năm 2021 được nhận định sẽ giúp thị trường bất động sản vận hành thông suốt và lành mạnh hơn. 

Luật Xây dựng sửa đổi miễn giấy phép cho 3 trường hợp xây nhà

Điểm đáng chú ý của Luật Xây dựng sửa đổi 2020 có hiệu lực từ ngày 1/1/2021, là quy định miễn giấy phép xây dựng cho 3 trường hợp nhà ở riêng lẻ.

Thứ nhất, trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ quy mô dưới 7 tầng, nằm trong dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Thứ hai, trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn quy mô dưới 7 tầng nằm trong khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Thứ ba, trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo nằm trong khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; ngoại trừ trường hợp được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.

Tuy vậy, TP.HCM là ngoại lệ do đất đai ở đây là đất đô thị, không phải đất ở nông thôn nên vẫn cần cấp phép xây dựng.

Luật Đầu tư mới chỉ còn 1 bước thủ tục làm dự án

Luật Đầu tư mới có hiệu lực từ 1/1/2021, hợp nhất hai khái niệm nhà đầu tư và chủ đầu tư, do đó rút gọn 3 bước thủ tục như trước đây chỉ còn 1 bước.

Cụ thể, luật mới bỏ bước 1 – nhà đầu tư mang quyết định phê duyệt đến Sở Quy hoạch kiến trúc, bỏ bước 2 – nhà đầu tư đến Sở Xây dựng làm bước công nhận chủ đầu tư.

Theo luật mới, chủ đầu tư – nhà đầu tư được lập quy hoạch 1/500 ngay khi có quyết định phê duyệt dự án. Trong giai đoạn cấp phép xây dựng, chủ đầu tư – nhà đầu tư chỉ phải làm thẩm định thiết kế cơ sở, không phải thực hiện bước thẩm định thiết kế kỹ thuật.

Luật đầu tư mới còn cho phép giao những thửa đất xen kẽ trong các dự án thay vì phải đấu giá như trước đây.

Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền

Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực từ 1/1/2021 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

Nghị định mới chỉ cho phép thực hiện dự án nhà ở dưới hình thức phân lô, bán nền tại đô thị loại II, III, IV, V, các huyện thuộc đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương.

Nghị định này quy định 3 khu vực không được phép làm dự án nhà ở dưới hình thức phân lô bán nền. Thứ nhất, khu vực nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương.

Thứ hai, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị.

Thứ ba, khu vực mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Nghị định 148/2020/NĐ-CP cũng bổ sung nghị định cũ quy định chặt chẽ hơn về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa.

Theo đó, UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương, để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.