Vì sao TP.HCM đề xuất cưỡng chế cải tạo hàng trăm chung cư cũ?

> 5 năm tới, cư dân sống trong nhà ở đơn sơ chỉ còn 1%

UBND TP.HCM vừa có văn bản gửi Bộ Xây dựng góp ý dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một số điều của Nghị định 101/2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, trong đó có đề xuất biện pháp cưỡng chế.

Hàng trăm chung cư cũ không cải tạo được

Theo quy định hiện nay, việc tháo dỡ, xây dựng mới chung cư cũ phải được sự đồng thuận 100% của các chủ sở hữu nhà chung cư.

Nghị định 101/2015 nêu: “Thời hạn để cộng đồng chủ sở hữu nhà chung cư được toàn quyền quyết định lựa chọn nhà đầu tư và quyết định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; cụ thể là 3 tháng đối với chung cư nguy hiểm và 12 tháng đối với chung cư hư hỏng nặng. Quá thời gian nêu trên mà chủ sở hữu nhà chung cư không lựa chọn được nhà đầu tư thì nhà nước có trách nhiệm tổ chức thực hiện phá dỡ và lựa chọn nhà đầu tư để xây dựng mới chung cư”.

UBND TP.HCM cho rằng, thực tế hết thời gian cho phép nhưng người dân và chủ đầu tư vẫn không thỏa thuận được phương thức bồi thường. Một số trường hợp đồng thuận nhưng sau đó thay đổi phương thức từ nhận tiền sang nhận nhà hoặc ngược lại.

Chủ đầu tư bị động trong việc triển khai thực hiện do vừa phải chuẩn bị cả tiền mặt để bồi thường, giải quyết chi phí tạm cư, vừa phải xây dựng quỹ nhà để phục vụ tái định cư. Việc tính toán giá trị bồi thường nhà ở cũ, giá trị nhà ở mới, giá trị chênh lệch vị trí giữa nhà ở cũ và nhà ở mới cũng rất phức tạp.

Các quy định về tháo dỡ, chấp thuận chủ đầu tư đang làm khó nhà đầu tư và cả nhà nước. Thế nên, TP.HCM có 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 nhưng chỉ tháo dỡ được khoảng 10 chung cư cũ.

Hàng loạt chung cư xuống cấp, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn cho cư dân, mất mỹ quan đô thị như: chung cư Nguyễn Thiện Thuật (quận 3), cư xá Vĩnh Hội (quận 4), chung cư Viễn Đông (quận 5), chung cư Ngô Gia Tự, Ấn Quang (quận 10), chung cư Tân Phước (quận 11); chung cư Thanh Đa (quận Bình Thạnh)…

Đề xuất cưỡng chế khi đạt 50% số hộ đồng ý 

UBND TP.HCM kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu bổ sung 2 phương án vào dự thảo nội dung quy định trong trường hợp nhà nước trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ hư hỏng nặng, nguy hiểm.

Phương án 1: quy định cụ thể chỉ bồi thường, tái định cư bằng căn hộ.

Phương án 2: vẫn quy định hai phương thức bồi thường bằng tiền hoặc căn hộ. Nhà nước sẽ cưỡng chế thực hiện việc tháo dỡ để đầu tư cải tạo, xây dựng mới chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm khi có từ 50% chủ sở hữu căn hộ đồng ý. Chủ sở hữu bị cưỡng chế sẽ được bồi thường, hỗ trợ bằng tiền với mức bằng với giá trị trung bình của các chủ sở hữu đã chấp thuận.

UBND TP.HCM cũng kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu bổ sung vào dự thảo nghị định nội dung quy định về tỷ lệ đồng thuận của các chủ sở hữu tại hội nghị nhà chung cư để lựa chọn chủ đầu tư đổi với chung cư có kết luận kiểm định cấp C là 80%. UBND TP.HCM lưu ý đây là tỷ lệ đồng thuận để lựa chọn chủ đầu tư chứ không phải tỷ lệ đồng thuận để tháo dỡ xây dựng lại nhà chung cư.

UBND TP.HCM còn đề xuất phương án tháo gỡ các vướng mắc có khả năng xảy ra khi thực hiện các dự án theo kế hoạch đã được phê duyệt.

Cụ thể, nhà nước sẽ tham gia, hỗ trợ chủ đầu tư trong quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng như thu hồi đất, lập và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tạm cư, tái định cư và tổ chức cưỡng chế di dời, phá dỡ. Do đó, tiền sử dụng đất của dự án xây dựng mới chung cư cũ được xác định như dự án nhà ở thương mại, chủ đầu tư không được miễn mà phải đóng 50%.